A számok igazolják,ha úgy érzed, hogy minden jó lakás azonnal eltűnik a hirdetési portálokról. A Központi Statisztikai Hivatal szerint 2024-ben 13.295 új lakás készült el, ami 29 százalékkal kevesebb, mint az előző évben. Ugyanakkor a főváros modern irodapiacán az üresedési ráta 13,9 százalék a 4,4 millió négyzetméteres állományban.
Egyszerűen fogalmazva: nem épül elég új lakás, viszont rengeteg kihasználatlan iroda van. Itt lép be a képbe a funkcióváltás, az irodák lakásokká alakítása, mint gyakorlati megoldás.
Miért került újra napirendre az irodák lakásokká alakítása?
Egy friss interjúban Hüse István, az Indotek Group fejlesztési igazgatója elmondta, hogy az alacsonyabb kategóriájú, gyenge elhelyezkedésű vagy elavult műszaki állapotú irodaházak egyre nehezebben találnak bérlőt, miközben a központi, energiahatékony lakásokból hiány van. Szerinte az elavult irodák lakásokká alakítása összekapcsolja a piaci logikát a közérdekkel, és lehetővé teszi, hogy nagy számú lakás épüljön anélkül, hogy új zöldterületeket kellene beépíteni.
Ez a gondolkodás illeszkedik a szélesebb piaci trendekhez:
- A KSH adatai igazolják az új lakások átadásának meredek visszaesését és az új építési engedélyek lassulását.
- Nagy tanácsadó cégek irodapiaci jelentései növekvő üresedést mutatnak, különösen a régebbi B és C kategóriás épületekben és a perifériás alpiacokon.
- A KSH és az ingatlan.com által összeállított bérleti díj index szerint a nominális bérleti díjak több mint megduplázódtak 2015 óta, az éves növekedés sok hónapban 7–10 százalék körül mozog.
Miért olcsóbb, gyorsabb és zöldebb az irodák lakásokká alakítása?
Számos nemzetközi és hazai tanulmány kimutatta, hogy egy meglévő szerkezet újrahasznosítása 50–75 százalékkal csökkentheti a beépített szén-dioxid-kibocsátást egy hasonló új épülethez képest, főként azért, mert elkerülhető a szerkezet bontása és az új beton, acél felhasználása.
Az Indotek szerint három fő előny van:
- Alacsonyabb összköltség: A teherhordó szerkezet és az épületgépészet egy részének újrahasznosítása 20–30 százalékkal csökkentheti a projektköltségeket egy teljesen új lakóprojekthez képest.
- Rövidebb időtáv: Mivel a szerkezet már áll, az építkezés és az engedélyezés gyorsabb lehet, így a lakások hamarabb piacra kerülnek, amikor az új építések volumene közel harmadával esett vissza.
- Jobb elhelyezkedés: Az irodaházak általában közel vannak a tömegközlekedéshez, munkahelyekhez és szolgáltatásokhoz. Lakásokká alakítva automatikusan olyan központi, szolgáltatásokban gazdag helyszíneket kínálnak, amelyekért a vevők és bérlők versengenek.
Esettanulmány 1: Loft52, XIII. kerület – valós árak a hivatalos listáról
A Petneházy utca 50–52. szám alatt a volt Telekom irodaház Loft52 néven születik újjá az Indotek Rezideo márkája alatt. A projekt ötvözi a masszív irodaszerkezetet új lakásalaprajzokkal és kiterjedt zöldítéssel.
A fejlesztő hivatalos lakáslistája szerint jelenleg kínált egységek:
-Egy szobás lakások 33,85–47,10 m² között, kb. 48,75–62,99 millió forintért.
-Két szobás lakások 34,7–62,4 m² között, jellemzően 49,49–79,999 millió forintért.
-Három szobás földszinti lakás 52,08 m², ára 66,99 millió forint.
-A legnagyobb lakás 63,04 m², ára 84,75 millió forint.
Minden lakás modern szigeteléssel, háromrétegű nyílászárókkal és egyedi mérésű központi fűtési-hűtési rendszerrel rendelkezik, alacsony fenntartási költségekre tervezve.
Esettanulmány 2: Orczy tér – irodák lakások és kollégiumok helyett
A VIII. kerületi Orczy tér környékén az Indotek komplex funkcióváltási koncepción dolgozik. Egy volt irodaház kompakt lakásokká alakul, míg a szomszédos Baross 133 alatti ház egyetemi kollégiummá. Helyi beszámolók szerint ez életet lehel a környékre az irodai órákon kívül is, és segít megoldani az olcsó diákszállások hiányát a nagy campusok közelében.
Esettanulmány 3: Cordia Corvin Campus átalakítás a Semmelweis Egyetem mellett
A Cordia, a Futureal csoport tagja, a Corvin Sétány mellett egy korábban irodának tervezett épületet alakít át több mint 200 lakássá Corvin Campus by Cordia néven. Kovács Gábor vezető építész szerint ez az első teljes irodából lakássá alakítás a belvárosban, és várhatóan a lakások több mint 80 százalékát befektetők vásárolják meg, köszönhetően az erős bérleti keresletnek a Semmelweis Egyetem, a metró és a Corvin Sétány közelsége miatt. A Cordia szerint a központi elhelyezkedés átlag feletti bérleti hozamokat biztosíthat, különösen a stúdió és egy hálószobás mikroapartmanok szegmensében.
Mit jelent ez, ha vásárolni vagy befektetni szeretnél?
Tulajdonosoknak az irodából lakássá alakított projektek kínálnak:
- Központi, jól megközelíthető helyszíneket.
- Modern, energiahatékony lakásokat.
- Árak, amelyek gyakran versenyképesek vagy kissé alacsonyabbak az új zöldmezős projektekhez képest, mivel a szerkezet újrahasznosított.
Befektetőknek:
- Erős bérleti kereslet diákok, fiatal szakemberek és belvárosi dolgozók részéről.
- Jó hozam lehetősége, különösen kompakt lakásoknál, ahol az ár négyzetméterenként mérsékelt, de a bérleti díj magas.
- Környezettudatos szegmens, amely jól tarthatja értékét az energiaárak és szabályozások szigorodásával.
Hüse István több interjúban hangsúlyozta, hogy a nagyszabású funkcióváltás több ezer új lakást hozhat a piacra a következő években, ha a szabályozók, önkormányzatok és fejlesztők együttműködnek.
5 gyors kérdés-válasz az irodából lakássá alakításról
1. Miért lett most népszerű az irodák lakásokká alakítása?
Mert az új lakások száma meredeken csökkent, miközben az irodai üresedés 13,9 százalék körül van, így sok kihasználatlan épület áll rendelkezésre jó helyszíneken.
2. Mennyivel olcsóbb az átalakítás, mint az új építés?
Az iparági becslések és fejlesztői visszajelzések szerint az újrahasznosítás 20–30 százalékkal csökkentheti a teljes projektköltséget.
3. Valóban zöldebb az átalakítás?
Igen. Tanulmányok szerint 50–75 százalékkal alacsonyabb a beépített szén-dioxid-kibocsátás az új építésekhez képest, és jelentősen csökken a bontási hulladék.
4. Milyen lakások készülnek ezekben a projektekben?
Többnyire kompakt stúdiók és egy hálószobás lakások korszerű szigeteléssel, modern nyílászárókkal és hatékony fűtési-hűtési rendszerekkel.
5. Mit ellenőrizz vásárlás előtt egy átalakított épületben?
A műszaki felújításokat, a funkcióváltás jogi státuszát, a közös költségeket és a társasházi szabályokat. Ha ezek rendben vannak, az irodából lakássá alakított ingatlan okos, fenntartható befektetés lehet.