2025-ben a magyar lakáspiac továbbra is aktív maradt, de kevesebb új lakás jutott el a befejezésig, mint egy évvel korábban. Az ingatlan.com adatai szerint az újonnan elkészült lakások száma országosan nagyjából 12.000 volt, ami körülbelül 9%-kal alacsonyabb éves összevetésben.
Ez inkább az átadások lassulását mutatja, nem pedig a vevői érdeklődés vagy az építési szándék visszaesését. Fontos, hogy ezek a számok a ténylegesen átadott lakásokra vonatkoznak, nem pedig az értékesítési keresletre. Sok lakás tervezés alatt állt, értékesítésre hirdették vagy éppen épült az év során, de kevesebb jelent meg tényleges, beköltözhető ingatlanként.
Az Ingatlan.com által hivatkozott piaci jelentések szerint az építési engedélyek száma 2025-ben mintegy 37%-kal nőtt. Ez tovább szélesítette a különbséget a készülő projektek és a ténylegesen elkészült lakások között. Ez a rés ma már alapvetően meghatározza a piac működését.
A szűk keresztmetszet: az átadás, nem a tervezés
A 2025-ös újépítésű piacot az átadási ütem jellemezte.
Az ingatlan.com adatai alapján az újépítésű hirdetések száma országosan mintegy 23%-kal, Budapesten pedig több mint 50%-kal nőtt az előző évhez képest. Több beruházási terv jelent meg a piacon, gyakran a kivitelezés korai vagy középső szakaszában.
A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy a kínálat látszólag bővült a hirdetések szintjén, miközben a ténylegesen befejezett, azonnal költözhető lakások továbbra is kevesebb .
A piaci szereplők számára így a tervezett, a hirdetett és az elkészült lakások megkülönböztetése sokkal fontosabbá vált, mint a hagyományos aktivitási mutatók.
Mit jelent ez a vevőknek?
A vevők számára a piac több választási lehetőséget kínál korábbi fázisban, de kevesebb kész lakást azonnal. Az ingatlan.com-on 2025-ben szereplő új építésű ingatlanok nagy része még építés alatt állt.
- A rugalmasabb időzítéssel rendelkező vevők korábbi szakaszban foglalhattak.
- Az azonnal költözni vágyók viszont szűkebb, kész lakásokból álló kínálattal találkoztak.
- Egyre inkább az átadási határidő különbözteti meg a vevői csoportokat, nem pusztán a költségvetés.
Mit jelent ez az eladóknak?
A használt lakások eladói számára kedvező lehet, hogy kevesebb új építésű lakás kerül a piacra. Ez azt jelenti, hogy kisebb a verseny a vadonatúj ingatlanokkal, amelyek általában sok vevőt vonzanak.
Ha kevesebb új lakást adnak át, a vásárlók figyelmének nagyobb része a használt lakások felé fordul. Ez segít megmagyarázni, hogy miért marad élénk a kereslet a használt ingatlanok iránt akkor is, amikor egyre több új építésű lakást hirdetnek.
Ez önmagában nem jelenti azt, hogy a használt lakások ára biztosan emelkedni fog. Ugyanakkor azt igen, hogy a használt lakások továbbra is fontos szerepet játszanak a piacon, amíg kevés új lakás készül el és kerül átadásra.
Mit jelent ez a befektetőknek?
Az építési engedélyek számának növekedése azt mutatja, hogy a jövőben több új lakás épülhet. A lassabb átadási ütem viszont arra utal, hogy ezek a lakások nem egyszerre, hanem fokozatosan jelennek meg a piacon.
Rövid távon ez azt jelenti, hogy kevesebb új lakás kerül eladásra vagy bérbeadásra, ezért a kínálat továbbra is szűkebb maradhat. Hosszabb távon azonban sok múlik azon, hogy a már engedélyezett beruházások milyen gyorsan készülnek el.
A befektetőknek ezért nem elég csak az építési engedélyek számát figyelniük. Ennél fontosabb, hogy nyomon kövessék, mikor és milyen ütemben adják át az ingatlanokat, mert ez mutatja meg, hogy valójában mikor jelennek meg az új lakások a piacon.
Magyarországi újépítésű piac – gyors áttekintés (ingatlan.com adatok)
Árazási trendek
Budapesten az ingatlan.com adatai szerint az újépítésű hirdetési árak 1,6–1,7 millió Ft/m² körül alakultak. A fővároson kívül ezek alacsonyabbak.
Sok fejlesztő 1,5 millió Ft/m² alatti árszinten pozicionálta a lakásokat, hogy megfeleljenek a támogatott hitelkonstrukcióknak, ami hatással volt az alapterületre, elrendezésre és a projektmixre is.
A nagyobb városokban az árazás jellemzően korábban rögzül a fejlesztési ciklusban, mivel az átadási ütem és a vevői finanszírozás kiszámíthatóbb.
Kitekintés 2026-ra
- A magyar újépítésű piac nem tervekben szűkölködik, kész lakásokban igen.
- Az alacsony átadási szint rövid távon szűk kínálatot eredményez.
- A növekvő engedélyszám a jövőbeli aktivitást erősíti, de ennek kifutása időigényes.
2026-ban így az átadási ütem lesz a meghatározó tényező:
- a vevők számára érdemes különösen figyelni a készültségi fokra és határidőkre,
- az eladók számára továbbra is kedvező a kereslet a használt lakásokra,
- a befektetők számára pedig az időzítés és a projektkivitelezés kulcsfontosságú.
Rövid összefoglaló
1. 2025-ben körülbelül 12 000 új lakás készült el, ~9%-kal kevesebb, mint 2024-ben.
2. A lassulás az átadások ütemét érinti, nem a keresletet vagy a tervezést.
3. Az építési engedélyek száma ~37%-kal nőtt.
4. Az újépítésű hirdetések száma emelkedett, különösen Budapesten.
5. A 2026-os piaci folyamatokat az határozza meg, hogy a projektek mikor jutnak el átadásig.