Sok vásárló szinte utólagos szempontként tekint a közös költségekre. A figyelem általában a vételárra , a havi rezsire és a várható bérleti díjra összpontosul, miközben az épület működésének pénzügyi háttere jóval kevesebb figyelmet kap. A gyakorlatban azonban a közös költség sokat elárul arról, hogyan működik egy társasház, mennyire stabil a pénzügyi helyzete, és milyen kiadásokkal szembesülhetnek később a tulajdonosok.
Budapesten, ahol sok lakóépület több évtizedes, az épület pénzügyi állapota kiemelten fontos a fenntartás szempontjából. Ez tükrözi azt is, mennyire jól karbantartott az ingatlan, képződnek-e tartalékok, és mennyire felkészült a társasház a jövőbeli javításokra.
Mit fedez valójában a közös költség?
A közös költség az a rendszeres hozzájárulás, amelyet a tulajdonosok fizetnek a társasház működtetésére és fenntartására.
Ez többek között magában foglalhatja:
- lépcsőház világítása és takarítása
- lift üzemeltetése
- szemétszállítás
- épületbiztosítás
- közös közműköltségek
- kert vagy udvar fenntartása
- könyvelési és banki költségek
- közös képviselő díja
- karbantartási és felújítási tartalékok képzése
Egyes házakban a központi fűtés, porta- vagy recepciószolgálat, illetve mélygarázs is jelentősen növelheti a költségeket.
A pontos költségszerkezet mindig a társasháztól függ. Egy új építésű ház modern rendszerekkel egészen más költségekkel működhet, mint egy régi belvárosi épület, ahol a karbantartási igények egyre gyakoribbak.
Budapesten az átlagos közös költség jellemzően körülbelül 130–180 Ft/m² vízdíj nélkül, illetve 200–250 Ft/m² vízzel együtt, de az összeg jelentősen eltérhet az épület állapota és szolgáltatásai szerint.
Miért térnek el ennyire a közös költségek az egyes házak között?
Két hasonló méretű és elhelyezkedésű lakás közös költsége jelentősen különbözhet.
Régebbi épületeknél gyakran magasabb a karbantartási igény (például tető, homlokzat, vezetékek, villamos hálózat).
A liftes házak, nagy közös terek vagy központi fűtés növeli a költségeket.
Az új építésű társasházak ugyan hatékonyabbnak tűnhetnek, de extra szolgáltatások (porta, garázs, fitnesz, medence, biztonság) növelik a havi kiadásokat.
Előfordul, hogy egy társasházban mesterségesen alacsonyan tartják a közös költséget, mert halogatják a karbantartást vagy nem képeznek megfelelő tartalékot. Sok vásárló csak később szembesül ezzel, amikor hirtelen nagyobb felújítási költségek vagy rendkívüli befizetések merülnek fel.
Ezért az alacsony közös költség nem feltétlenül jelent jól működő társasházat.
Hogyan számolják a közös költséget?
A legtöbb társasházban a közös költséget a tulajdoni hányad alapján osztják el, hacsak a szabályzat másként nem rendelkezik.
Ez általában azt jelenti, hogy a nagyobb lakások többet fizetnek,mert nagyobb arányban tulajdonosok az épületben.
Ugyanakkor különböző költségeket eltérő módon is eloszthatnak:
- alapterület szerint,
- egyedi mérőórák alapján,
- vagy az SZMSZ-ben meghatározott szabályok szerint.
Befektetők számára ez azért fontos, mert két hasonló lakás hosszú távú költsége eltérhet a társasház működésétől függően.
Miért fontosabb a karbantartási tervezés régi épületeknél?
Egyes házak csak akkor foglalkoznak a problémákkal, amikor már sürgetővé válnak, míg mások előre tartalékolnak és megelőző karbantartást végeznek.
A különbség idővel jelentős:
- a halogatott felújítások később sokkal drágábbak lehetnek,
- egy elhanyagolt tető teljes cserét igényelhet,
- a régi vezetékek ismétlődő hibákat okozhatnak, mielőtt elkerülhetetlenné válik a teljes felújítás.
Sok régi házban évekig nincs nagyobb kiadás, majd egyszerre több drága projekt jelenik meg.
Ezért a tapasztalt vásárlók ma már nem csak a havi közös költséget nézik, hanem a ház állapotát,
és a tartalékok nagyságát is.
A felelősség a tulajdonost terheli
Bérbe adott lakásoknál gyakori, hogy a bérlő fizeti a közös költséget. Jogilag azonban a társasház mindig a tulajdonossal áll kapcsolatban.
Ez azt jelenti, ha a bérlő nem fizet, a tartozást a tulajdonostól követelhetik.
Ez különösen fontos több lakást kezelő befektetők számára, mert a nem fizetett közös költség később jogi és pénzügyi problémákhoz vezethet.
A vásárlóknak érdemes azt is ellenőrizniük, van-e tartozás az ingatlanon, mert bizonyos esetekben a társasház az új tulajdonossal szemben is érvényesítheti a követelést.
Mi történik, ha valaki nem fizet?
A nem fizetett közös költség az egész társasházra hatással van, mivel a működési költségeket akkor is fedezni kell.
A folyamat általában fizetési felszólítás, részletfizetési megállapodás, jogi eljárás.
A magyar jog szerint hosszabb tartozás esetén:
- fizetési meghagyás
- végrehajtási eljárás
- akár jelzálog bejegyzése az ingatlanra is bekövetkezhet.
Miért nem jelent az alacsony közös költség feltétlenül alacsony hosszú távú költséget?
Budapesten sok vásárló a közös költséget csak havi kiadásként hasonlítja össze. Ez azonban félrevezető lehet.
Egy magasabb közös költségű ház valójában kedvezőbb lehet hosszú távon, ha:
- rendszeres a karbantartás
- képződnek felújítási tartalékok
- jól működik a társasház kezelése
Ezzel szemben a túl alacsony közös költség gyakran azt jelzi, hogy:
- elhalasztották a javításokat
- nincs megfelelő tartalék
- a jövőben nagyobb kiadások várhatók
Hosszú távon a társasház pénzügyi működése legalább annyira meghatározza a tulajdonosi költségeket, mint maga a lakás.