A városi élet gyorsan változik. Egy új kormányrendelet megnyitotta az utat friss lakóingatlan-fejlesztések előtt a régóta elhagyott ipari területeken Budapest III. és XI. kerületében, valamint Pécsen. Ezek a „rozsdaövezeti” zónák a jövőben élénk, vegyes funkciójú városrészekké válhatnak a kerítéssel elzárt gyárudvarok és üres raktárak helyett.
A vásárlók, befektetők és bérlők számára ez több mint egy egyszerű tervezési döntés: jelzés arra, hogy a lakáspiac lassan a szétterülésről az okos megújulás felé mozdul, és nagyon érdekes új címek vannak kilátásban.
Mi is pontosan a barnamezős lakóprojekt?
Egyszerűen fogalmazva: a barnamezős projektek elhagyott vagy alulhasznosított ipari vagy katonai területeket alakítanak át új lakónegyedekké, gyakran üzletekkel, irodákkal és zöldterületekkel kiegészítve.
A kormány „rozsdaövezeti akcióterület” státusza külön jogi és tervezési keretet biztosít, hogy a fejlesztések gyorsabban és kiszámíthatóbban haladhassanak.
Fő célok:
- Szennyezett területek megtisztítása.
- Új otthonok és munkahelyek közelebb hozása a meglévő tömegközlekedéshez.
- A zöldmezős területek beépítési nyomásának csökkentése a városok szélén.
Korábbi ütemekben már kijelöltek helyszíneket Szentgotthárdon és Monoron. A legújabb rendelet új területeket ad hozzá a fővárosban és Pécsen, ami azt mutatja, hogy a barnamezős megújulás hosszú távú stratégiává válik, nem egyszeri kísérletté.
Az új helyszínek: gyárkaputól a lakásajtóig
A rendelet szerint a legújabb rozsdaövezeti lakózónák a következőket fedik le:
- Egy korábbi gyártelep a III. kerületben, ahol lakóövezetet alakítanak ki üzletekkel, szolgáltatásokkal és irodákkal.
- Két szomszédos telek a XI. kerületben, szintén volt ipari terület, vegyes funkciójú lakásokkal, irodákkal és kereskedelmi egységekkel.
- Egy használaton kívüli volt szovjet laktanya-komplexum Pécsen, amelyet főként lakóövezetnek szánnak.
A helyszínek eltérő ütemezéssel rendelkeznek: egyesek azonnali akcióterületek, ahol a fejlesztés viszonylag hamar indulhat, míg mások közép- és hosszú távúak, összetettebb infrastruktúra és tervezési munkával.
A helyiek számára ez azt jelenti, hogy az üres ipari mezők és omladozó épületek fokozatosan sétálható városrészekké alakulhatnak kávézókkal, játszóterekkel és új közterekkel, nem csupán összezsúfolt lakótömbökkel.
Miért fontos az időzítés: lakáshiányos piac
Mindez szűkös lakáskínálat mellett történik.
A KSH adatai szerint 2024-ben mindössze 13.295 új lakás készült el, ami 29%-os visszaesés az előző évhez képest.
A trend 2025-ben is folytatódott: az év első felében 5.129 új lakás készült el, 15%-kal kevesebb, mint 2024 azonos időszakában.
Jó hír, hogy az építési engedélyek erősen visszapattantak: 12.830 lakásra adtak ki engedélyt, ami 43%-kal több, mint egy évvel korábban, ami új projekthullámot jelez.
Eközben az árak az elmúlt évtizedben meredeken emelkedtek:
- Az összesített lakásárszint 2023-ban 7,1%-kal volt magasabb, mint 2022-ben.
- Ezen belül a használt lakások 6%-kal, az új építésűek 15%-kal drágultak.
- 2015-höz képest az új építésű lakások ára több mint megduplázódott, míg a lakásárindex elérte a 2015-ös szint 273%-át.
A fővárosban a KSH becslése szerint egy vadonatúj lakás átlagosan körülbelül 71,3 millió forintba került 2023-ban, négyzetméterenkénti árak pedig 1,3 millió forint körül mozogtak, és 2024 elején tovább emelkedtek.
Kevesebb új lakás és erős kereslet mellett nem meglepő, hogy a vásárlók és bérlők szorongatva érzik magukat.
Hogyan változtathatnak a projektek?
1. Több otthon ott, ahol az emberek élni szeretnének
Mivel ezek a területek meglévő városi környezetben találhatók, általában jó tömegközlekedéssel és infrastruktúrával, ideálisak nagyobb sűrűségű lakóépületekhez.
2. Jobb funkciókeverék
A legtöbb barnamezős mesterterv lakófunkciót kombinál irodákkal, üzletekkel, szolgáltatásokkal és közösségi létesítményekkel, ami élénk városrészeket hozhat létre.
3. Tisztább, biztonságosabb környékek
A régi ipari területek szennyezettek lehetnek vagy romos épületekkel teliek. A megújulás általában környezetvédelmi tisztítást, új fákat, köztereket, jobb világítást és biztonságosabb sétányokat jelent.
4. Enyhe nyomás az árakon
Önmagukban ezek a projektek nem teszik olcsóvá a lakásokat, de minden nagy fejlesztés segít enyhíteni a kínálat és kereslet közötti egyensúlytalanságot.
Mit jelent ez a vásárlóknak és befektetőknek?
Ha vásárlást tervezel, érdemes figyelni az új barnamezős területeket.
Számíts modern, energiahatékony épületekre, amelyek hosszú távon kiszámítható rezsit biztosítanak.
A korai ütemek gyakran kedvezőbb árakkal vagy fizetési ütemezéssel indulnak.
A vegyes funkciók és a felújított közterek hosszú távú értéket adhatnak.
5 gyors kérdés és válasz az új rozsdaövezeti lakózónákról
1. Mely városok kapnak most új lakóprojekteket?
Budapest III. és XI. kerülete, valamint Pécs, korábbi kijelölésekkel Szentgotthárdon és Monoron.
2. Miért ezekre a területekre fókuszál a kormány?
Cél: elhanyagolt, szennyezett területek átalakítása egészséges lakó- és munkakörnyezetekké, meglévő infrastruktúra felhasználásával.
3. Hány új lakásra van szükség összesen?
Évente több tízezer új lakásra lenne szükség, miközben 2024-ben csak 13 ezer készült el, 2025 első felében pedig alig több mint 5 ezer.
4. Csökkennek az árak ezek miatt?
Éles áresés nem várható, de a kínálat bővülése lassíthatja az áremelkedést.
5. Mire figyeljek, ha vásárolni szeretnék ilyen zónában?
Kövesd a tervezési híreket, ellenőrizd a fejlesztők múltját, vizsgáld a közlekedési kapcsolatokat és a közösségi szolgáltatásokat, valamint hasonlítsd össze a teljes költségeket más új építésű és használt lakásokkal.