Ha mostanában böngészted az ingatlanhirdetéseket, valószínűleg érezted, hogy egyszerűen nincs elég jó lakás a piacon, és ami van, az hónapról hónapra drágábbnak tűnik. Magyarországon az új építésű lakások száma az elmúlt években drasztikusan csökkent, miközben az árak és a bérleti díjak folyamatosan emelkednek.
A fő probléma: túl kevés az új lakás, túl nagy a nyomás
A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) adatai szerint 2024-ben mindössze 13.295 új lakás készült el, ami 29%-kal kevesebb az előző évhez képest. Ugyanakkor az építési engedélyek és egyszerű bejelentések 20.494 tervezett lakást fedtek le, ami szintén elmarad az előző évi szinttől.
A szakértők régóta mondják, hogy az országnak évente körülbelül 20–25 ezer új lakásra lenne szüksége ahhoz, hogy a piac egyensúlyban maradjon és a régieket pótolja. A jelenlegi alacsony számok következménye:
- Kevés modern, energiahatékony lakás
- Erős verseny az új építésű ingatlanokért
- Tartós áremelkedés
A KSH lakás ár adatai szerint 2023-ban az összesített árak 7,1%-kal voltak magasabbak, mint 2022-ben, az új lakások 15%-kal, a használtak 6%-kal drágultak. 2024-ben az árak tovább emelkedtek: a KSH legfrissebb összefoglalója körülbelül 13%-os éves növekedést mutat.
Egyszerűen, kevesebb az új lakás, és a stabil kereslet, ezért nehezebb helyzete van a vásárlóknak és bérlőknek.
Mi az a Lakhatási Tőkeprogram?
A kínálati hiány enyhítésére elindult egy új Lakhatási Program, amelyben kiemelt szerepet kap a Magyar Fejlesztési Bank (MFB) és a magánalap-kezelők.
Főbb pontok:
- A program körülbelül 200–300 milliárd forint tőke jellegű forrást mozgósít lakásprojektekhez.
- Pénzügyi tőkeáttétel révén ez akár 1.000–2.000 milliárd forint fejlesztési volumen támogatását jelentheti több éven át.
- A hivatalos cél legalább 30 000 új lakás, beleértve bérházakat, társasházakat és diákszállásokat, nagyjából 5–6 év alatt.
- Fontos részlet: a program nem egyszerű támogatásként működik, hanem befektetési alapokon és hiteleken keresztül, megosztva a kockázatot a magánfejlesztőkkel. Ez azt jelenti, hogy a projekteknek továbbra is piacképesnek kell lenniük, de a finanszírozási akadályok, különösen a közepes méretű fejlesztések esetében, jelentősen csökkenhetnek.
Megváltoztatja-e a piacot 30.000 új lakás?
Ha 2024-ben 13.295 lakás készült el, és az ideális szint évi 20–25 ezer, akkor 30.000 extra lakás több év alatt nem csoda, de komoly lépés a jó irányba.
Gondolj rá így:
- A program nélkül kevés új lakás épülne, ezért az árak várhatóan tovább emelkednének, ráadásul gyorsabban, mint az emberek jövedelme.
- A program hatására csökkenhet a különbség a szükséges és a ténylegesen megépülő új lakások száma között, különösen a nagyvárosokban és a gyorsan fejlődő vidéki központokban.
- Ha több új lakópark és ingatlanfejlesztés jelenik meg a piacon, az idővel mérsékelheti az áremelkedést, még akkor is, ha a lakások ettől nem válnak olcsóvá.
A KSH legfrissebb lakásárindexei már mutatják, hogy az emelkedés üteme lassult a korábbi boomévekhez képest, bár az árak továbbra is nőnek. Egy jelentős új lakáskínálat erősítheti ezt a trendet.
Mit jelent ez a vásárlóknak?
Az új kínálat kapcsolódik más állami eszközökhöz, mint például a támogatott lakáshitelek és családtámogatási programok. Bár a CSOK Plusz és az új, alacsony kamatozású Otthon Start hitelek részletei változhatnak, az irány egyértelmű:
- Olcsóbb finanszírozás családoknak és első lakásvásárlóknak.
- Több új projekt közül lehet választani.
- Energiahatékony, modern lakások, amelyek hosszú távon kiszámítható rezsit biztosítanak.
Fontos azonban az időzítés, a program által finanszírozott lakások többsége csak 2026-tól készül el.
Ha most keresel lakást, érdemes mérlegelni:
- Megveszel egy meglévő lakást most, elfogadva a jelenlegi árakat és korlátozott kínálatot?
- Vagy tudsz várni pár évet több új építésű lehetőségre?
Ha bérlő vagy?
A bérleti díjak is emelkednek, a KSH indexe szerint 2025 elején az ajánlati bérleti díjak 9–10%-kal voltak magasabbak éves összevetésben.
Budapesten új önkormányzati lakásügynökségek és megfizethető bérleti programok is indulnak, amelyek célja a szabályozott vagy kedvezményes bérlakások számának növelése.
- Több professzionális beruházás.
- Fokozatosan nagyobb választékot jól megközelíthető városi területeken.
- Potenciálisan stabilabb, kiszámíthatóbb bérleti díjakat ott, ahol a kínálat nő.
Mit tehetsz most vásárlóként és befektetőként ?
- Kövesd az új építésű projektek bejelentéseit, különösen a programhoz kapcsolódóakat.
- Hasonlítsd össze az új építésű és használt lakásokat.
- Teszteld a költségvetésedet konzervatív kamat- és fenntartási becslésekkel.
- Gondolj hosszú távú élhetőségre: közlekedés, iskolák, zöldterületek.
- Maradj rugalmas az időzítésben: ha tudsz várni, több lehetőség nyílik meg.
5 kérdés és válasz
1. Miért van lakáshiány?
Mert az új lakások száma (13 295 db 2024-ben) messze elmarad az évi 20–25 ezres szükséglettől.
2. Mi a Lakhatási Tőkeprogram?
Egy állami piaci befektetési program, amely 200–300 milliárd forint tőkét használ fel 30.000 új lakás finanszírozására 5–6 év alatt.
3. Olcsóbbak lesznek a lakások?
Nem drasztikusan, de az árnövekedés üteme lassulhat.
4. Mikor jelennek meg ezek a lakások?
Az első projektek már piacon vannak, de a többség 2026-tól készül el.
5. Mit tegyek most?
Gondold át, mikor szeretnél vásárolni, figyeld az új lakásépítéseket, és hasonlítsd össze, mennyibe kerülne a vásárlás most, illetve néhány év múlva.”