Ha idén lakásvásárláson gondolkodsz Budapesten, valószínűleg már te is tapasztaltad, hogy az árak tovább emelkednek, a jó lakások pedig azonnal gazdára találnak. Mindez azonban nem jelenti azt, hogy ne lehetne megfelelő otthont találni, tudatos tervezéssel és gyors döntéssel 60 millió forintból még mindig vannak olyan kerületek, ahol találhasz lakást. Cikkünkben bemutatjuk a 2025-ös piaci helyzetet, és gyakorlati útmutatót adunk azoknak, akik szeretnének jó ár-érték arányú ingatlant találni.
Mennyire megfizethető ma Budapest?
- Az árak tovább emelkednek. Az MNB adatai alapján 2025 első negyedévében az új építésű budapesti lakások átlagos négyzetméterára megközelítette az 1,68 millió forintot. Ez egy év alatt 15–19%-os emelkedést jelent. Emiatt sok első lakásvásárló már a külsőbb városrészekben keres megfizethetőbb lehetőségeket.
- A külső kerületek kínálják a legjobb ár-érték arányt. Míg a belső pesti kerületekben az átlagos négyzetméterár 4 000–5 500 euró között mozog, a külső városrészekben jellemzően 1 900–2 300 euró körül alakul. Ezeken a területeken még mindig találhatók 60 millió forint alatti lakások, különösen azok számára, akik nyitottak a kompromisszumokra.
- A bérlés egyre drágább. Az Ingatlan.com Bérleti Index szerint a budapesti albérletárak éves szinten 7–9%-kal emelkedtek. Emiatt azok számára, akik legalább öt évre terveznek egy helyen, a lakásvásárlás továbbra is kedvezőbb és kiszámíthatóbb megoldás lehet, mint a hosszú távú bérlés.
Hol érdemes keresni?
- Ha a költségkereted maximum 60 millió forint, ezek a kerületek lesznek megfelelőek neked :
- XVII. kerület – Rákosmente: Zöld, nyugodt, családbarát; 60 millió alatt még akadnak téglalakások és középmagas panelházak.
- XVIII. kerület – Pestszentlőrinc–Pestszentimre: Megfelelő egyensúly a megközelíthetőség és a kényelem között, jó infrastruktúrával és iskolákkal.
- XXIII. kerület – Soroksár: A főváros félig kertvárosias déli része, ahol felújított kétszobás lakások és kisebb házak is beleférnek a keretbe.
Ezeken kívül a X. és XIX. kerületben is előfordul néhány élhető egyszobás lakás, de a kínálat szűk.
Mire elég 60 millió forint?
Számíts kompromisszumokra az elhelyezkedés, méret és állapot között:
Ingatlantípus Jellemző méret Állapot Ártartomány (millió Ft)
Külső övezeti panel/tégla 35–50 m² felújított 50–60
Középső övezeti felújítandó 30–45 m² korszerűsítésre szorul 50–58
Új építésű „mikro-lakás” 25–35 m² új 58–65
Egy tiszta, jól használható 40–45 m²-es egyszobás vagy kompakt kétszobás lakás reális cél – különösen a XVII. vagy XVIII. kerületben.
Finanszírozási és támogatási lehetőségek
A fix kamatozású hitelek stabilak. Az átlagos jelzáloghitel THM 2025-ben 6,6–6,8% körül alakul. A THM (APR) mutatja a hitel valódi éves költségét – nemcsak a kamatot, hanem a kötelező díjakat is, így ez a legegyszerűbb összehasonlítási pont.
- Érdemes 10–20 éves kamatrögzítést választani, hogy az MNB jövedelmi korlátai mellett is biztonságosan jóváhagyják a hitelt.
- Állami támogatások segítenek. CSOK Plusz: pároknak akár 50 millió Ft kedvezményes, kb. 3%-os hitel; a 2. gyermektől 10 millió Ft tőketartozás-elengedéssel.
- Otthon Start hitel egyedülállóknak: szintén kb. 3%-os fix kamaton.
- Előlegkövetelmények: az MNB LTV (hitelfedezeti mutató) limitje 80% (vagyis 20% önerő), első lakásvásárlóknak 41 év alatt akár 90% is lehet.
A 2025-ös lakáspiac útmutató
1) Szerezz előminősítést minél korábban.
A népszerű környékeken a jó lakások pár nap alatt elkelnek. Ha 60 milliós a kereted, keresgélj 52–62 millió Ft között.
2) Gondolkodj kerületen túl.
A mikrolokáció (közlekedés, iskola, boltok közelsége) sokszor fontosabb, mint maga a kerület. Ugyanazon kerület utcái között 15–25% árkülönbség lehet.
3) Készülj némi felújításra.
A legtöbb kedvező árú lakás igényel kisebb ráncfelvarrást: festést, padlócserét, konyhát.
Figyelj a „nagy felújításokra” is (tető, csövek, homlokzat). Kérj dokumentumot a közös képviselettől.
4) Számolj a bérbeadás hozamával is.
Mivel a bérleti díjak nőnek, jó tudni, mennyit hozna a lakásod. Az 5–6%-os bruttó hozam stabil védőháló.
5) Nézd meg a rezsiköltségeket.
A régebbi házakban nagy különbségek lehetnek. A távfűtés kiszámítható, a saját gázkazán rugalmasabb, de felújítást igényelhet.
Veszélyjelzések és rejtett lehetőségek
- A „túl jó ahhoz, hogy igaz legyen” lakás gyakran drága felújítást rejt. Mindig kérdezz rá a karbantartási múltra.
- A lift nélküli legfelső emeleti lakások 10–15%-kal olcsóbbak – jó alkulehetőség, ha nem zavar a lépcsőzés.
- Ex-önkormányzati lakások tágasak lehetnek, de mindig ellenőrizd a tulajdoni lapot.
- Ha az ár két héten belül csökken, alkudj bátran.
Kérdezz-felelek
1. Lehet még lakást találni 60 millió Ft-ért?
Igen, főként a XVII., XVIII., XXIII. kerületben, és néha a X. vagy XIX.-ben. Valószínűleg kompromisszumot kell kötni méret vagy elhelyezkedés terén.
2. Mekkora lakást kaphatok?
Felújított régi építésű: 35–50 m²
Új építésű: kb. 30–40 m²
3. Érdemes várni árcsökkenésre?
Nem, az elemzők 2025-ben is mérsékelt áremelkedést várnak. A várakozás könnyen drágább vásárlást jelenthet később.
4. Milyen hitel a legjobb most?
10–20 éves fix kamatú jelzáloghitel, lehetőleg fogyasztóbarát konstrukcióban.
5. Mivel tűnhetek ki vevőként?
Előminősítéssel, tiszta költségvetéssel és rugalmas költözési időponttal. A gyorsan mozgó piacnak komoly vevők kellenek.
A lényeg
A budapesti megfizethető lakáspiac nem tűnt el, csupán átalakult. 60 millió forintos költségkerettel érdemes a külső kerületekben keresgélni, alaposan feltérképezni az egyes környékek árait, és már a folyamat elején tisztázni a finanszírozási lehetőségeket.
Bár szükség lehet türelemre, rugalmasságra és akár némi felújítási kedvre is, 2025-ben még mindig jó eséllyel találhatnak saját otthont azok, akik tudatosan és körültekintően keresnek.