Mi történt? A magyarországi lakásárak már 2025 elején emelkedésben voltak. Országosan az éves növekedés általában 13–16% között mozgott. Több budapesti kerületben a drágulás már a nyár előtt is 18–20% közelében járt.
2025 szeptemberében az Otthon Start program széles körben elérhetővé tette a 3%-os, fix kamatozású lakáshiteleket.
Egy 2026 februári piaci elemzés szerint az alacsonyabb kamat mintegy 6 százalékponttal növelte meg az éves áremelkedést 2025 végén ahhoz képest, mintha nem vezették volna be az Otthon Startot.
- Ha egy 70 millió forint értékű lakás ára egy év alatt 12%-kal nő, az megközelíti a 78,4 millió forintot.
- Ha viszont a növekedés 18%, akkor ugyanez a lakás nagyjából 82,6 millió forintot érhet.
- A körülbelül 4 millió forintos különbség tükrözi a kedvezőbb hitelfelvétel hatását.
Hol nőtt meg a licit ?
2025 őszétől a verseny leginkább az Otthon Start határai alatt lévő lakásoknál erősödött:
- Körülbelül 100 millió forint alatt
- Körülbelül 1,5 millió Ft/m² alatt
Ezekben az árkategóriákban több vevő tud egyszerre kedvezményes hitelt igénybe venni.
Budapesten ez jellemzi többek között a XI., XIII., XIV., XIX. és XX. kerületek jelentős részét, valamint a külső-pesti családi lakásos övezeteket, ahol a felújított 50–70 m²-es lakások jellemzően 45–85 millió forint között cserélnek gazdát.
Az árkorlát felett a hatás jóval gyengébb, mivel ott kisebb a kedvezményes hitelre jogosult vevők köre.
Miért emelkedtek az árak?
Az ok egyszerű, ha a hitelek olcsóbbá válnak, ugyanabból a havi törlesztőrészletből nagyobb összegű hitelt lehet felvenni. Emiatt a vásárlók többet tudnak költeni egy lakásra, ezért gyakran magasabb ajánlatot tesznek ugyanarra az ingatlanra.
Ha ez egyszerre sok vevőnél történik meg, nő a kereslet. Közben azonban az eladó lakások száma nem emelkedik ilyen gyorsan. Ilyenkor az eladók könnyebben tudnak magasabb árat kérni, ami általában az ingatlanárak emelkedéséhez vezet.
Budapesten miért emelkedtek az árak gyorsabban ?
Budapesten gyorsabban jelent meg az áremelkedés hatása, mert:
- magasabbak az átlagárak
- a kínálat korlátozottabb
Ahol kisebb a kínálat , ott az extra hitelképesség gyorsabban épül be az árakba. A kisebb városokban az olcsóbb hitel először inkább a tranzakciószámot növeli, Budapesten viszont gyorsabban lett belőle áremelkedés.
Látható volt főként:
- XI. kerület családias lakóövezeteiben,
- XIII. kerület középméretű lakásainál,
- XIV. kerület lakótelepi tömbjeiben,
- a felújított panellakásoknál 70 millió Ft alatt.
A piac kettéválása
Az Otthon Start tovább növelte a különbséget a két piaci szegmens között:
- 100 millió forint alatt bővült a kereslet,
- felette továbbra is a normál hiteles és készpénzes vevők dominálnak.
Ha az összesített áremelkedés 18% körül volt, és ebből kb. 6 százalékpont a könnyebb hitelfelvételnek köszönhető, akkor a 2025 végi drágulás jelentős része a kedvezményes hitelekhez köthető.
A kedvező hitel nem tesz minden ingatlant jó befektetéssé
A kedvezőbb lakáshitelek miatt több ember vehet lakást, ezért jobb lehet az ingatlanpiac. Ez azonban nem jelenti azt, hogy minden lakás értéke automatikusan nő, vagy könnyebben eladható lesz.
Azok az ingatlanok, amelyek jó helyen vannak és jó állapotúak, általában gyorsabban találnak gazdára, sőt akár több érdeklődő is versenyezhet értük. Ezzel szemben a felújítandó vagy kevésbé keresett lakások továbbra is nehezebben kelhetnek el, még akkor is, ha a vevők számára kedvezőbbek a hitellehetőségek.
A könnyebben elérhető hitel ugyan növeli a vásárlási kedvet, de nem szünteti meg az ingatlanok közötti különbségeket. A vevők továbbra is figyelnek arra, hogy milyen állapotban van a lakás, hol található, és mennyibe kerül majd a fenntartása. Ezért a hitelkörnyezet javulásából nem minden ingatlan profitál egyformán.
Mit érdemes megérteni?
- Az árak már Otthon Start előtt is emelkedtek.
- A program kb. 6 százalékponttal gyorsította a drágulást 2025 végén.
- Egy átlagos budapesti lakásnál ez 3–5 millió Ft pluszt is jelenthetett.
- A hatás a 100 millió Ft alatti szegmensben volt a legerősebb.
- Budapesten a szűk kínálat miatt gyorsabban épült be az árakba.
- A kedvezményes hitel hozzájárult a 2025 végi árugrásokhoz.
- Hosszú távon továbbra is a lokáció, állapot és kínálat számít.
5 gyakorlati kérdés és válasz vevőknek és befektetőknek
1) Túl vannak árazva a budapesti lakások?
A ár növekedés egy része a hitelképesség javulásából ered, nem csak a természetes keresletből.
2) Könnyebb eladni 100 millió Ft alatti lakást?
Igen. Több vevő tud kedvezményes hitelt igénybe venni ebben az árkategóriában.
3) Hátrányban vannak a 100 millió Ft feletti lakások?
Nem. Ott a keresletet főként a normál hiteles és készpénzes vevők adják.
4) Ha romlanak a hitelfeltételek, hol jelenik meg először a piacon?
Ott, ahol az áremelkedés főként a hitelképesség bővüléséből adódott.
5) Rövid távú a hatás?
Amíg az Otthon Start széles körben elérhető, addig hatással lesz az árképzésre.