Mi történt? A magyarországi lakásárak már 2025 elején emelkedésben voltak. Országosan az éves növekedés általában 13–16% között mozgott. Több budapesti kerületben a drágulás már a nyár előtt is 18–20% közelében járt.
2025 szeptemberében az Otthon Start program széles körben elérhetővé tette a 3%-os, fix kamatozású lakáshiteleket.
Egy 2026 februári piaci elemzés szerint az alacsonyabb kamat mintegy 6 százalékponttal növelte meg az éves áremelkedést 2025 végén ahhoz képest, mintha nem vezették volna be az Otthon Startot.
Például:
- Ha egy 70 millió forint értékű lakás ára egy év alatt 12%-kal nő, az megközelíti a 78,4 millió forintot.
- Ha viszont a növekedés 18%, akkor ugyanez a lakás nagyjából 82,6 millió forintot érhet.
- A körülbelül 4 millió forintos különbség tükrözi a kedvezőbb hitelfelvétel hatását.
Hol nőtt meg a licitnyomás?
2025 őszétől a verseny leginkább az Otthon Start határai alatt lévő lakásoknál erősödött:
- Körülbelül 100 millió forint alatt
- Körülbelül 1,5 millió Ft/m² alatt
Ezekben az árkategóriákban több vevő tud egyszerre kedvezményes hitelt igénybe venni.
Budapesten ez jellemzi többek között a XI., XIII., XIV., XIX. és XX. kerületek jelentős részét, valamint a külső-pesti családi lakásos övezeteket, ahol a felújított 50–70 m²-es lakások jellemzően 45–85 millió forint között cserélnek gazdát.
Az árkorlát felett a hatás jóval gyengébb, mivel ott kisebb a kedvezményes hitelre jogosult vevők köre.
Miért emelkedtek az árak?
Az ok egyszerű: ha olcsóbb a hitel, a háztartások magasabb árat tudnak megfizetni ugyanakkora havi teher mellett. Ha ez egyszerre történik a piacon, a vevők többet ajánlanak ugyanazért az ingatlanért. A kínálat pedig rövid távon nem nő ugyanilyen gyorsan, ezért az eladók emelik az árakat.
Miért reagált Budapest gyorsabban?
Budapesten gyorsabban jelent meg az áremelkedés hatása, mert:
- magasabbak az átlagárak
- a kínálat korlátozottabb
Ahol a kínálat szűk, ott az extra hitelképesség gyorsabban épül be az árakba. A kisebb városokban az olcsóbb hitel először inkább a tranzakciószámot növeli, Budapesten viszont gyorsabban lett belőle áremelkedés.
Látható volt főként:
- XI. kerület családias lakóövezeteiben,
- XIII. kerület középméretű lakásainál,
- XIV. kerület lakótelepi tömbjeiben,
- a felújított panellakásoknál 70 millió Ft alatt.
Élesebb piaci kettéválás
Az Otthon Start tovább növelte a különbséget a két piaci szegmens között:
- 100 millió forint alatt bővült a kereslet,
- felette továbbra is a normál hiteles és készpénzes vevők dominálnak.
Ha az összesített áremelkedés 18% körül volt, és ebből kb. 6 százalékpont a könnyebb hitelfelvételnek köszönhető, akkor a 2025 végi drágulás jelentős része a kedvezményes hitelekhez köthető.
A likviditás nem egyenlő a minőséggel
A kedvező hitel több vevőt vonz, de nem javítja automatikusan az ingatlanok minőségét. Egy jó állapotú, jó helyen lévő lakás a limit alatt több ajánlatot kaphat, de egy rossz állapotú ugyanabban a kategóriában továbbra is beragadhat.
Mit érdemes megérteni?
Az árak már Otthon Start előtt is emelkedtek.
A program kb. 6 százalékponttal gyorsította a drágulást 2025 végén.
Egy átlagos budapesti lakásnál ez 3–5 millió Ft pluszt is jelenthetett.
A hatás a 100 millió Ft alatti szegmensben volt a legerősebb.
Budapesten a szűk kínálat miatt gyorsabban épült be az árakba.
A kedvezményes hitel hozzájárult a 2025 végi árugrásokhoz.
Hosszú távon továbbra is a lokáció, állapot és kínálat számít.
5 gyakorlati kérdés és válasz vevőknek és befektetőknek
1) Túl vannak árazva a budapesti lakások?
A ár növekedés egy része a hitelképesség javulásából ered, nem csak a természetes keresletből.
2) Könnyebb eladni 100 millió Ft alatti lakást?
Igen. Több vevő tud kedvezményes hitelt igénybe venni ebben az árkategóriában.
3) Hátrányban vannak a 100 millió Ft feletti lakások?
Ott a keresletet főként a normál hiteles és készpénzes vevők adják, akik nem részesültek a hitelképesség-növekedésből.
4) Ha romlanak a hitelfeltételek, hol jelenik meg először a piacon?
Ott, ahol az áremelkedés főként a hitelképesség bővüléséből adódott.
5) Rövid távú a hatás?
Amíg az Otthon Start széles körben elérhető, addig hatással lesz az árképzésre.