2025-ben a magyar lakáspiac továbbra is aktív maradt, de kevesebb új lakás jutott el a befejezésig, mint egy évvel korábban. Az ingatlan.com adatai szerint az újonnan elkészült lakások száma országosan nagyjából 12.000 volt, ami körülbelül 9%-kal alacsonyabb éves összevetésben.
Ez inkább az átadások lassulását mutatja, nem pedig a vevői érdeklődés vagy az építési szándék visszaesését. Fontos pontosítás: ezek a számok a ténylegesen átadott lakásokra vonatkoznak, nem pedig az értékesítési volumenre vagy a keresletre. Sok lakás tervezés alatt állt, értékesítésre hirdették vagy éppen épült az év során, de kevesebb jelent meg tényleges, beköltözhető kínálatként.
Ugyanakkor az építési kedv növekedett. Ingatlan.com által hivatkozott piaci jelentések szerint az építési engedélyek száma 2025-ben mintegy 37%-kal nőtt. Ez tovább szélesítette a különbséget a készülő projektek és a ténylegesen elkészült lakások között.
Ez a rés ma már alapvetően meghatározza a piac működését.
A szűk keresztmetszet: átadás, nem tervezés
A 2025-ös újépítésű piacot az átadási ütem jellemezte.
Az ingatlan.com adatai alapján az újépítésű hirdetések száma országosan mintegy 23%-kal, Budapesten pedig több mint 50%-kal nőtt az előző évhez képest. Több projekt jelent meg a piacon — gyakran a kivitelezés korai vagy középső szakaszában.
A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy a kínálat látszólag bővült a hirdetések szintjén, miközben a ténylegesen befejezett, azonnal költözhető lakások továbbra is korlátozottak maradtak.
A piaci szereplők számára így a tervezett, a hirdetett és az elkészült lakások megkülönböztetése sokkal fontosabbá vált, mint a hagyományos aktivitási mutatók.
Mit jelent ez a vevőknek?
A vevők számára a piac több választási lehetőséget kínál korábbi fázisban, de kevesebb kész lakást azonnal. Az ingatlan.com-on 2025-ben szereplő új építésű ingatlanok nagy része még építés alatt állt.
- A rugalmasabb időzítéssel rendelkező vevők korábbi szakaszban foglalhattak.
- Az azonnal költözni vágyók viszont szűkebb, kész lakásokból álló kínálattal találkoztak.
- Egyre inkább az átadási határidő különbözteti meg a vevői csoportokat, nem pusztán a költségvetés.
Mit jelent ez az eladóknak?
A használt lakásokat értékesítők számára az alacsonyabb újépítésű átadási volumen kevesebb közvetlen versenyt jelent a vadonatúj, kész ingatlanokkal.
Ha kevesebb új lakás kerül átadásra, a figyelem nagyobb arányban marad a használt lakásokon. Ez segít megérteni, miért maradt erős az érdeklődés a használtpiacon, még a fokozódó újépítésű hirdetési aktivitás mellett is.
Ez ugyan nem garantál magasabb árakat, de azt igen, hogy a használt lakások szerepe tartósan fontos marad, amíg az átadási ütem alacsony.
Mit jelent ez a befektetőknek?
A növekvő engedélys szám és a lassúbb átadás módosítja a kínálati kockázat értékelését.
Az engedélyek és hirdetések száma a jövőbeli kínálatot jelzi.
A lassabb átadás pedig azt, hogy ez a kínálat fokozatosan, nem egyszerre kerül a piacra.
Rövid távon a kevés átadott lakás kevesebb új egységet jelent mind az eladási, mind a bérleti piacon. Hosszabb távon az lesz meghatározó, hogy a már engedélyezett projektek milyen ütemben készülnek el.
A befektetők számára így az átadási mérföldkövek követése fontosabb, mint önmagában az engedélyek száma.
Magyarországi újépítésű piac – gyors áttekintés (ingatlan.com adatok)
Mutató 2025-ös érték Kontextus
Újonnan elkészült lakások száma 12 000 9%-kal kevesebb, mint 2024-ben
Éves változás –9% Átadási lassulás
Építési engedélyek száma +37% Jelentős tervezési aktivitás
Újépítésű hirdetések (országos) +23% Több projekt kommunikálva
Újépítésű hirdetések (Budapest) +50% A főváros vezeti a növekedést
Budapest átlagos újépítésű ár ~1,6–1,7M Ft/m² Hirdetési árak
Árazási küszöb ≤1,5M Ft/m² Sok projekt támogatott hitelhez igazodik
Árazási trendek
Budapesten az ingatlan.com adatai szerint az újépítésű hirdetési árak 1,6–1,7 millió Ft/m² körül alakultak. A fővároson kívül ezek alacsonyabbak.
Sok fejlesztő 1,5 millió Ft/m² alatti árszinten pozicionálta a lakásokat, hogy megfeleljenek a támogatott hitelkonstrukcióknak, ami hatással volt az alapterületre, elrendezésre és a projektmixre is.
A nagyobb városokban az árazás jellemzően korábban rögzül a fejlesztési ciklusban, mivel az átadási ütem és a vevői finanszírozás kiszámíthatóbb.
Kitekintés 2026-ra
- A magyar újépítésű piac nem tervekben szűkölködik, kész lakásokban igen.
- Az alacsony átadási szint rövid távon szűk kínálatot eredményez.
- A növekvő engedélyszám a jövőbeli aktivitást erősíti, de ennek kifutása időigényes.
2026-ban így az átadási ütem lesz a meghatározó tényező:
- a vevők számára érdemes különösen figyelni a készültségi fokra és határidőkre,
- az eladók számára továbbra is kedvező a kereslet a használt lakásokra,
- a befektetők számára pedig az időzítés és a projektkivitelezés kulcsfontosságú.
Rövid összefoglaló
1. 2025-ben körülbelül 12 000 új lakás készült el, ~9%-kal kevesebb, mint 2024-ben.
2. A lassulás az átadások ütemét érinti, nem a keresletet vagy a tervezést.
3. Az építési engedélyek száma ~37%-kal nőtt.
4. Az újépítésű hirdetések száma emelkedett, különösen Budapesten.
5. A 2026-os piaci folyamatokat az határozza meg, hogy a projektek mikor jutnak el átadásig.