Az új építésű lakások piaca ismét lendületet kap, és azoknak, akik 2026-ban tervezik a költözést, minden részlet korábbinál fontosabb. Az építési aktivitás élénkül, egyre több lakás kerül a kivitelezési szakaszból az átadási fázisba, és a következő időszakban várható kínálat kerületi bontásban már jól körvonalazható.
Ami kibontakozik, nem egységes fellendülés, hanem egy kerületenként változó, mozaikszerű kép, amely jelentősen befolyásolja, mennyire lesz versengő vagy éppen rugalmas a vásárlási folyamat.
Építési aktivitás: hol a legnagyobb a várható kínálat?
2026 elején körülbelül 7 600 új építésű lakás volt kivitelezés alatt városszerte, ennek döntő része néhány kiemelt kerületben koncentrálódott.
- A XIII. kerület vezet közel 2 000 épülő lakással, több nagy, több ütemes fejlesztésnek köszönhetően.
- A XI. kerület mintegy 1 500 lakással követi, továbbra is megőrizve szerepét az egyik legaktívabb újépítésű lokációként.
- A IX. kerület szintén jelentős, folyamatosan haladó közepes méretű projektekkel.
Ez a három kerület együtt a következő 12–18 hónapban várható új kínálat jelentős részét adja.
Azonnali költözhetőség
A jelenleg értékesítés alatt álló projektekben nagyjából 8.700 eladatlan új lakás található, ami az előző évhez képest növekedést jelent. Ez inkább a kínálat javulását tükrözi, mintsem a kereslet gyengülését.
Ugyanakkor azok, akik azonnal költözhető lakást keresnek, továbbra is szűk kínálattal találkoznak: mindössze körülbelül 630 teljesen elkészült lakás érhető el.
- A XIII. kerületben a legnagyobb az ilyen lakások aránya, mivel a folyamatos projektátadások időnként szabad kapacitást teremtenek.
- A XI. és IX. kerületben ez a szám alacsonyabb, és ezek a lakások gyorsan el is kelnek.
A legtöbb vásárlónak továbbra is építés alatt álló lakásra kell szerződnie.
Értékesítési ütem: milyen gyorsan fogynak a lakások?
Az egyik legjobb mutató a helyi piaci nyomás mérésére az értékesítési idő, azaz mennyi ideig tartana a jelenlegi kínálat értékesítése a jelenlegi eladási ütem alapján.
- A X. kerület kiemelkedően magas keresletet mutat, ahol az abszorpciós idő alig több mint két hónap. Itt kevés a mozgástér az alkura.
- A XVI. kerületben szintén feszes a piac, a készlet gyorsan fogyna új projektek belépése nélkül.
- Az I. kerületben kevés az újépítésű lakás, de az elméleti értékesítési idő több mint három év, ami a magas árak miatti lassabb tempót tükrözi.
- A VI., IX. és XII. kerületben az értékesítési idő meghaladja a két évet, így ezeken a területeken több idő és lehetőség áll rendelkezésre a vásárlóknak az összehasonlításra és tárgyalásra.
Árszintek kerületenként és átadási év szerint
A 2026-os átadású lakások átlagos négyzetméterára valamivel 1,7 millió Ft felett alakul.
A 2027-es átadásra kínált lakások négyzetméterára már 1,83 millió Ft körül mozog, ami a korai fázisú árazást és a költségvárakozásokat tükrözi.
Az árak kerületenként nagy szórást mutatnak:
- A X. és XVI. kerületben az újépítésű lakások belépőára továbbra is 1,0–1,2 millió Ft/nm körül kezdődik.
- A XIII., IX. és XI. kerületben jellemzően 1,5–2,5 millió Ft/nm között mozognak az árak.
- A központi és hegyvidéki kerületekben (I., VI., XII.) 3 millió Ft/nm feletti árak jellemzőek, a prémium fejlesztések pedig jóval magasabb szintet is elérnek.
Miért alakította át a 2025-ös év a jelenlegi piacot?
A most látható kínálat korábbi fejlesztői döntések eredménye. 2025-ben 259 lakóprojekt indult, összesen mintegy 11.400 új lakást hozva a piacra.
Az éves újépítésű értékesítések száma elérte a 8.700-at, ami az elmúlt évtized egyik legerősebb eredménye.
Az építési engedélyek száma is jelentősen nőtt, ami a fejlesztői bizalom helyreállását mutatja.
Szabályozási korlátok és árképzési hatásuk
A finanszírozási programok is alakítják az új lakások árát és tervezését.
Az Otthon Start program 1,5 millió Ft/m²-es korlátja több kerületben irányadóvá vált. Azokban a kerületekben, ahol az árak ehhez közelítenek, a fejlesztők egyre inkább kompakt alaprajzokra és visszafogott áremelésre fókuszálnak.
A CSOK Plusz szintén befolyásolja a keresletet, különösen a középkategóriás árú kerületekben.
Mit jelent mindez a 2026-os vásárlóknak?
- A gyorsan fogyó kerületekben gyors döntések kellenek
- A lassabb értékesítésű környékeken több a mozgástér árban és fizetési ütemezésben
- Fontos az újépítésű és felújított használt ingatlanok összehasonlítása, hosszú távú költségekkel együtt
Kérdések és válaszok
1. Hol a legnagyobb az újépítésű kínálat? XIII., XI. és IX. kerület.
2. Hol fogynak leggyorsabban a lakások? X. és XVI. kerület.
3. Mennyi az átlagár a 2026-os átadásnál? 1,7 millió Ft/nm fölött.
4. Hol a legmagasabbak az árak? I., VI. és XII. kerület.
5. Gyakoriak az azonnal költözhető lakások? Nem, körülbelül 630 darab elérhető.