Ha az álomnapod erdei sétával indul és vacsorával zárul egy fák fölé nyúló teraszon, a XII. kerület a te listád élére kerül. A „Hegyvidék” néven ismert városrész villákkal szegélyezett utcáival és erdős zugaival ötvözi a nyugodt életet a belvároshoz való könnyű kapcsolattal, így a bakancsot bármikor cserélheted aktatáskára.
Miért választják az emberek a Hegyvidéket?
Családi házak, felújított lakások, tágas kertek és valódi nyugalom. A kerületben mintegy 58 000 lakos él, és fejenként kb. 170 m² zöldfelület jut a legmagasabb arány a fővárosban, így a természet nemcsak közel van, hanem a mindennapok része.
Közlekedés stressz nélkül
A dombok nem jelentenek nehézkes ingázást. Széll Kálmán térről a 21/21A buszok sűrűn járnak Normafa túraútvonalaihoz; a történelmi Fogaskerekű (60-as vonal) Városmajortól Széchenyi-hegyig közlekedik kb. 10 megállóval és kb. 18 perces menetidővel; hétvégén a Zugligeti Libegő 12 perc alatt repít János-hegyre képeslapra illő kilátással. Autósoknak az alagutak és körutak meglepően hatékony kereszt-budai útvonalakat kínálnak.
Parkok, túrák és könnyed hétvégék
Itt a természet a nappali. Normafa a kerület „tetőkertje” séták, szánkózás hóesés után. Ha az idő engedi, sífutópályákat alakítanak ki Anna-réten és Szaniszló-réten; a kerület még világítást is biztosít este 10-ig a munka utáni körökhöz. Zugligettől János-hegyig és Svábhegyen át futó ösvények egyszerűvé teszik a hétvégi terveket: vegyél fel kényelmes cipőt, és menj a friss levegőre.
Helyi élet: kávézók, piacok és wellness
A mindennapok ritmusa Városmajor és a Németvölgy, Farkasrét lankái körül zajlik, ahol harmadik kávézók, pékségek, pilates órák és kis parkok várnak. Szombaton a lakók gyakran a teendőket úgy alakíják ki, hogy egy presszókávé a Mártonhegyen, majd kis erdei séta ebéd előtt. Könnyed,kényelmes tempó anélkül, hogy fel kellene adni az egyéb teendőket.
Utcáról utcára: ahol életmód és érték találkozik
Svábhegy és Istenhegy: nyugodt, panorámás; régi villák és modern tervezésű házak a Fogaskerekű megállók közelében.
Orbánhegy és Kissvábhegy: központi dombvidéki mikropiacok teraszokkal, közeli parkok és rendelők.
Virányos és Kútvölgy: csendes, családok kedvencei; közel a nemzetközi iskolákhoz és erdei útvonalakhoz.
Németvölgy és Farkasrét: enyhébb lejtők, széles lakásválaszték és barátságos négyzetméterár
Mártonhegy és Zugliget: Az erdő szélén; túraútvonalak ,és Libegő a kirándulásokhoz.
Iskolák: három kiemelkedő intézmény a kerületben
Az oktatás a Hegyvidék egyik erőssége. Három elismert magán/nemzetközi iskola található itt, egyszerűsítve a családok napi logisztikáját:
- Britannica International School (Kakukk út 1–3): brit tanterv, 5–18 éves korosztály, zöld campus.
- Deutsche Schule Budapest Thomas Mann Gimnázium (Cinege út 8/C): német tanterv, általánostól középiskoláig, jó akadémiai háttérrel.
- Österreichische Schule Budapest (Orbánhegyi út 39–45): osztrák tanterv, szigorú követelmények, anyanyelvi tanárok.
Mit mutat most a piac?
A városi adatok erős lendületet jeleznek 2025 első negyedévében – az átlagos lakásárak kb. 16%-kal, a négyzetméterárak kb. 24%-kal nőttek az előző évhez képest, ami a minőségi lakások és kompakt házak iránti keresletet tükrözi. A XII. kerületi hirdetések aktív piacot mutatnak házak és lakások terén, havi frissítésű négyzetméterár-grafikonokkal. Vásárlóknak érdemes utcáról utcára összehasonlítani, figyelembe véve a tájolást, a feljáró meredekségét és a zöld környezetet, apró részletek, amelyek befolyásolják az értéket .
Irányadó: a városi átlag kb. 1,2–1,3 millió Ft/m² lakásoknál 2025 közepén, míg a Hegyvidék legjobb részei (Svábhegy/Istenhegy/Virányos) ennél magasabbak, különösen panorámás, déli teraszos, modern felújítású ingatlanoknál. A verseny a kerttel rendelkező, azonnal beköltözhető házakért a legélesebb; a felújított régi lakások Városmajor környékén és a Fogaskerekű vonalán egyre népszerűbbek a szakemberek körében.
Vásárlói és bérlői gyorslista
-Kényelmes ingázás: maradj a 21/21A vagy a Fogaskerekű megállók közelében a kiszámítható 20–30 perces utakért.
-Hétvégi természet: jelöld ki Zugligetet, Mártonhegyet, Svábhegyet túraútvonalak és a Libegő miatt.
-Iskola az első: nézz Kakukk út, Cinege út és Orbánhegyi út környékén a rövidebb iskolai utakért.
-Költségkeret: fontold meg Németvölgyet/Farkasrétet a szélesebb lakásválasztékért.
-Panoráma célok: déli teraszok Istenhegyen/Svábhegyen prémiumot érnek, megéri, ha fontos a napfény és a kilátás.
Gyors 5 kérdés – 5 válasz
1. Reális a napi ingázás a dombokról?
Igen. A 21/21A buszok és a Fogaskerekű összekötik a lejtőket a központi csomópontokkal; sok út 20–30 perc alatt megvan.
2. Mely területek a leginkább „falusiasak”?
Zugliget, Virányos, Mártonhegy és Svábhegy egyes részei – zsákutcák, madárcsicsergés és túraútvonalak adják a hangulatot.
3. Mennyi a tipikus négyzetméterár?
A városi átlag kb. 1,2–1,3 millió Ft/m² lakásoknál; a Hegyvidék legjobb mikropiacai ennél magasabbak. Mindig ellenőrizd az aktuális hirdetéseket.
4. Mely magániskolák vannak a kerületben?
Britannica (Kakukk út 1–3), Deutsche Schule Budapest (Cinege út 8/C) és Österreichische Schule Budapest (Orbánhegyi út 39–45).
5. Milyen a tökéletes szombat?
Libegő János-hegyre, séta Normafán, forró kakaó a kilátónál, majd bor és naplemente a teraszon.