Útmutató a bérleti hozam megértéséhez és ahhoz, hogy a befektetők miért használják ezt az ingatlanok teljesítményének értékelésére.
Miután egy befektető kiválasztotta az ingatlant és megértette a kapcsolódó költségeket, gyakran felmerül a kérdés: mennyit fog hozni az ingatlan évente? A bérleti hozam az egyik legelterjedtebb mérőszám erre. A bérleti hozam lehetővé teszi az éves bérleti bevétel és a vételár összehasonlítását. Bár nem mutatja meg egy befektetés teljes képét, gyakran kiindulópontként szolgál annak felméréséhez, hogy az adott ingatlan pénzügyileg jól teljesíthet-e.
Különösen olyan piacokon, mint Budapest, ahol a bérleti kereslet és a hosszú távú ingatlanérték is fontos, a bérleti hozam megértése segíti a befektetőket a megalapozott döntéshozatalban.
Mit jelent valójában a bérleti hozam
A bérleti hozam a bérleti bevételt hasonlítja össze az ingatlan vételárával.
Általában százalékban adják meg.
A bruttó bérleti hozam alapképlete: Éves bérleti bevétel ÷ Ingatlan vételára × 100
Például, ha egy ingatlant 45.000.000 Ft-ért vásároltunk, és havi 220.000 Ft bérleti díjjal adják ki, az éves bérleti bevétel: 220.000 Ft × 12 = 2.640.000 Ft
A bruttó bérleti hozam pedig: 2.640.000 ÷ 45.000.000 × 100 ≈ 5,86%
A bruttó hozam gyors áttekintést nyújt arról, hogy a vételárhoz képest mennyi bevételt termel az ingatlan.
Bruttó hozam és nettó hozam
A bruttó hozam hasznos kiindulópont, de nem veszi figyelembe az ingatlanvásárlással és -fenntartással járó költségeket.
Magyarországon a leggyakoribb költségek:
- Vagyonszerzési illeték (általában a vételár 4%-a)
- Ügyvédi és egyéb tranzakciós díjak
- Ingatlankezelési díjak (ha szakember végzi)
- Karbantartási és javítási költségek
- Üresedési időszakok két bérlő között
Ezek figyelembevételével kapjuk a nettó hozamot, amely valósabb képet ad az ingatlan tényleges teljesítményéről.
Példa költségekkel együtt
Tegyük fel, hogy az ingatlan vételára: 45.000.000 Ft
- Illeték (4%): 1.800.000 Ft
- Ügyvédi és tranzakciós költségek: 450.000 Ft
- Összes szerzési költség: 47.250.000 Ft
- Az éves bérleti bevétel továbbra is: 2.640.000 Ft
A módosított hozamszámítás:
2.640.000 ÷ 47.250.000 × 100 ≈ 5,59%
Bár a különbség nem tűnik nagynak, a költségek figyelembevétele sokkal pontosabb képet ad az ingatlan valódi jövedelmezőségéről.
A bérleti hozam és a teljes megtérülés kapcsolata
A bérleti hozam csak a bérleti bevételt méri a piaci érték változását nem.
Sok befektető ezért egyszerre vizsgálja:
- a bérleti hozamot
- a hosszú távú értéknövekedést (tőkenyereséget)
- Például egy 45.000.000 Ft-ért vásárolt lakás néhány év alatt akár 60.000.000 Ft-ot érhet.
Ebben az esetben a befektető profitál:
- a folyamatos bérleti díjból
- a hosszú távú értéknövekedésből
Ezt nevezzük teljes megtérülésnek.
Miért fontos a bérleti hozam a befektetők számára
A bérleti hozam gyors összehasonlítást tesz lehetővéűkét hasonló lakás bérleti teljesítménye jelentősen eltérhet:
- elhelyezkedés
- épület állapota
- alaprajz
- bérlői kereslet
A magasabb hozam erősebb bevételt jelez, de a szokatlanul magas hozam sokszor magasabb kockázatot is jelenthet (pl. rosszabb környék vagy felújítandó állapot).
A tapasztalt befektetők általában egyensúlyt keresnek a stabil bérleti jövedelem és a hosszú távú értéknövekedés között.
Bérleti hozam Budapesten
A budapesti bérleti piacot több tényező mozgatja:
nemzetközi szakemberek, egyetemisták és fiatal hazai bérlők, akik jól megközelíthető lakásokat keresnek.
Általában a befektetők:
- 4%–6% közötti bruttó hozamot céloznak meg
- A frekventált elhelyezkedésű lakások hozama alacsonyabb lehet, de stabilabb kereslettel rendelkeznek
- A külvárosi ingatlanok magasabb hozamot kínálhatnak, viszont hosszabb üresedésre számíthatnak
A hozamot mindig érdemes egyéb tényezőkkel együtt vizsgálni: elhelyezkedés, épület állapota, hosszú távú piaci trendek.
Gyakori kérdések-válaszok
Mi számít jó bérleti hozamnak Budapesten?
A legtöbb befektető 4%–6% bruttó hozamot tart megfelelőnek.
A bérleti hozam egyenlő a teljes profittal?
Nem. A hozam a bérleti bevételt méri, de nem számol az értéknövekedéssel és minden költséggel.
A felújítás javíthat a hozamon?
Igen, ha a felújítás jelentősen növeli a bérleti díjat, miközben a teljes költség nem emeli túlzottan a vételárat.
Csak a hozamot nézik a befektetők?
Nem. A legtöbb befektető komplexen dönt hozam, lokáció, bérlői kereslet, hosszú távú értéknövekedési kilátások alapján.