Miért a következetes ingatlankezelés határozza meg gyakran egy befektetés sikerét?
Miután kiválasztottuk a megfelelő ingatlant és megismertük a kapcsolódó költségeket, az ingatlanbefektetés következő szakasza a hosszú távú kezelés. Egy bérbe adott ingatlan sikerét ritkán határozza meg egyetlen vásárlási döntés. A végeredmény sokkal inkább azon múlik, hogy az ingatlan milyen állapotban van tartva, hogyan történik a bérlők kiválasztása, és mennyire következetesen zajlik a lakás kezelése az idő múlásával.
Magyarországon sok tulajdonos saját maga kezeli bérbe adott ingatlanát. Mások inkább professzionális ingatlankezelő cégekkel dolgoznak együtt, amelyek átveszik a bérlők kiválasztását, a bérleti szerződések kezelését és a folyamatos kapcsolattartást. Mindkét megközelítés jelen van a piacon, az alapvető cél azonban azonos: stabil bérlők és kiszámítható bérleti bevétel.
A jó bérlők , és a megbízhatóság gyakran fontosabb, mint azt a befektetők gondolnák
A megbízható bérlők az egyik legfontosabb tényezőt jelentik a sikeres ingatlanbefektetésben.
Budapesthez hasonló városokban a tipikus bérlők közé tartoznak a fiatal szakemberek, külföldi lakosok, párok és diákok. Ezek a csoportok jellemzően jó elhelyezkedésű, praktikus elrendezésű lakásokat keresnek, megfelelő közlekedési kapcsolatokkal. A megbízható, stabil bérlők csökkentik az üresen állás időtartamát, és kiszámíthatóbb bevételt biztosítanak a tulajdonos számára. Éppen ezért a körültekintő bérlőválasztás a hosszú távú ingatlankezelés egyik kulcseleme. A Citylets Kft. például több lépésből álló bérlőátvilágítási folyamatot alkalmaz a jelentkezők megbízhatóságának ellenőrzésére.
A leendő bérlők részletes jelentkezési lapot töltenek ki, valamint személyazonosító okmányokat nyújtanak be, például útlevelet vagy személyi igazolványt. Amennyiben lehetséges, ellenőrzik a korábbi bérleti referenciákat, valamint a munkaviszonyt és a jövedelmet is, annak érdekében, hogy meggyőződjenek a bérlő fizetőképességéről.
A jelentkezések feldolgozása általában csak az ingatlan személyes megtekintése után történik meg, és minden felnőtt személynek, aki az ingatlanban élni kíván, külön jelentkezést kell benyújtania.
A jóváhagyást követően elkészül a bérleti szerződés, és megkezdődik a bérlői beléptetési folyamat.
Az ilyen strukturált kiválasztási rendszer segít csökkenteni a fizetési problémák kockázatát, és hozzájárul a hosszabb távú bérleti jogviszonyok kialakulásához.
A karbantartás védi az ingatlant és a bevételt is
A hosszú távú tulajdonlás másik fontos eleme a karbantartás. A gyakorlatban sok tulajdonos csak akkor végez javításokat, amikor már probléma jelentkezik. A rendszeres karbantartás azonban gyakran megóvja az ingatlan állapotát és a belőle származó bevételt is.
Kisebb problémák, például háztartási gépek meghibásodása, vízvezeték-gondok vagy kisebb kopások , jellemzően gyorsan és költséghatékonyan kezelhetők, ha időben foglalkoznak velük.
Ha a karbantartást elhalasztják, ezek az apró problémák idővel komolyabb és költségesebb javításokká válhatnak.
Ezért a tapasztalt befektetők a karbantartást nem váratlan kiadásként, hanem az átfogó befektetési stratégia részeként kezelik.
Önálló kezelés vagy professzionális ingatlankezelés
Magyarországon sok lakástulajdonos maga kezeli bérbe adott ingatlanát.
Ez magában foglalhatja a lakás hirdetését, a bérlőkkel való kommunikációt és a szükséges javítások megszervezését. Más tulajdonosok inkább ingatlankezelő cégekre bízzák ezeket a feladatokat.
A professzionális szolgáltatások jellemzően havi kezelési díjból , valamint új bérlő elhelyezése esetén bérbeadási díjból állnak. A Cityletsnél például az ingatlankezelés díja a havi bérleti díj 10%-a + áfa, valamint egyhavi bérleti díjnak megfelelő közvetítési díj az új bérlő megtalálásakor.
Egyes befektetők értékelik az önálló kezelés feletti teljes kontrollt, míg mások a professzionális szolgáltatások nyújtotta kényelmet részesítik előnyben.
Mindkét megoldás elterjedt, a választás pedig általában attól függ, hogy a tulajdonos mennyire szeretne részt venni a mindennapi üzemeltetésben.
Az üresedés a bérbeadás természetes része
Még a jó elhelyezkedésű lakások is időnként üresen maradhatnak a bérlők cseréjekor.
A budapesti bérleti piacon nem számít szokatlannak az egy–két hónapos üresedési időszak, amikor a lakás újra meghirdetésre kerül. Ezért sok tulajdonos pénzügyi tartalékot képez azokra az időszakokra, amikor nincs bérleti bevétel.
A megfelelően karbantartott és reálisan árazott ingatlanok általában gyorsabban találnak új bérlőt, ami segít az üresedési idő csökkentésében.
A hosszú távú tulajdonlás alakítja a végeredményt
Sok befektető számára az ingatlan hosszú távú befektetés.
Az idő múlásával a bérleti bevételek felhalmozódnak, miközben az ingatlan értéke a piaci környezet változásával együtt alakul.
A magyar adószabályok is befolyásolják a befektetői döntéseket. Ingatlan értékesítésekor a nyereség személyi jövedelemadó-köteles lehet, azonban ez az adó mértéke az évek során csökken, és az ötödik év után nullára csökken. Ennek eredményeként egyes befektetők hosszabb ideig tartják meg ingatlanaikat az értékesítés előtt.
Egy befektetési célú ingatlan végső sikere ritkán múlik egyetlen döntésen. Sokkal inkább azon, hogy az ingatlant hogyan választják ki, hogyan tartják karban és hogyan kezelik hosszú éveken át.
5 gyakorlati kérdés, amelyet vásárlók és befektetők gyakran feltesznek
1. A legtöbb tulajdonos maga kezeli az ingatlanát?
Igen, Magyarországon sok tulajdonos saját maga intézi a bérbeadást, bár egyre többen választanak professzionális kezelési szolgáltatásokat.
2. Milyen bérlők bérelnek leggyakrabban Budapesten?
A leggyakoribb bérlői csoportok közé tartoznak a fiatal szakemberek, külföldi lakosok, párok és diákok.
3. Miért fontos a bérlők előzetes ellenőrzése?
A gondos kiválasztás segít megerősíteni a pénzügyi stabilitást és a korábbi bérleti előéletet, ezáltal csökkentve a fizetési problémák kockázatát.
4. Mennyi ideig maradhat üresen egy lakás bérlők között?
Normál piaci körülmények között egy–két hónapos üresedési időszak is előfordulhat.
5. Mi határozza meg leginkább egy ingatlanbefektetés sikerét?
A stabil bérlők, a következetes karbantartás és a hosszú távú, tudatos kezelés általában a legnagyobb hatással vannak a végeredményre.