Ha mostanában új építésű otthon vásárlásán vagy építésén gondolkodtál Budapesten, valószínűleg benned is felmerült a kérdés: „Még mindig túl drága és kiszámíthatatlan az építkezés?”
Az elmúlt időszakban az építési költségek stabilabbá váltak, a lakásvásárlók érdeklődése újra erősödni kezdett, és több kedvező támogatás is elérhetővé vált. Ennek köszönhetően az építkezés ma már sokkal vonzóbb lehetőség, mint néhány évvel ezelőtt. Ugyanakkor a meglévő lakások megvásárlásának továbbra is megvannak a maga előnyei.
Nézzük meg, milyen változások történtek a piacon, mit mutatnak a számok, és hogyan hozhatsz jó döntést a két lehetőség között.
Mi változott az elmúlt évben?
- Az építési költségek lassították a korábbi őrült tempót.
Egy ideig úgy tűnt, mintha a kivitelezési ajánlatok hónapról hónapra robbanásszerűen emelkednének, de a hivatalos adatok szerint ez mostanra lelassult. A kivitelezési költségek még mindig magasabbak a 2020 előtti szintnél, de a növekedés sokkal mérsékeltebb. Vagyis kisebb az esély rá, hogy kapsz egy ajánlatot ma, és 20%-kal többet kérnek pár hónap múlva. - Az építők újra aktívak.
A kiadott új építési engedélyek száma emelkedik (2025 elején kb. 7 300, ami ~2,5%-os növekedés). Több engedély, több projekt, több verseny, ami jobb alkupozíció a vevőknek. - Az adókedvezmények továbbra is élnek.
Jó hír: a kedvezményes 5%-os lakásáfa (a 27% helyett) 2026 végéig elérhető. Ez önmagában ok arra, hogy az új építésűeket újra számításba vedd. - A vevők visszatérnek – főleg a jobb minőségű építésekhez.
2025 elején az új építésű lakások átlagára kb. 1,68 millió Ft/m² Budapesten. Ez magasabb, mint a használt lakásoké, de a vevők fizetnek a jobb műszaki tartalomért, energiahatékonyságért és modern alaprajzokért. - Eközben a használt lakások átlagára kb. 1,20 millió Ft/m², a tipikus ár kb. 62,5 millió Ft.
Miért választanak sokan még mindig használt lakást?
- Gyorsabban be lehet költözni, hetekről, nem hónapokról van már szó.
- Meglévő, bejáratott utcában vásárolhatsz (I., II., V., XII. kerület).
- Egy könnyebb felújítással személyre szabhatod, és így is jó áron jössz ki.
Tényleg csökken az építkezés és a vásárlás közti különbség?
Részben, ha csak az ár/m²-t nézed:
- új építés: ~1,68 m Ft/m²
- használt: ~1,20 m Ft/m²
Ez még mindig különbség.
De ha a teljes hosszú távú költséget vizsgálod, az összes költséget együttesen, akkor a szakadék szűkül.
Az összköltség magában foglalja:
vételár + rezsi + karbantartás + javítás + adók kb. 10 év távlatában.
Mikor éri meg igazán új házat építeni?
- Ha kiemelt energiahatékonyságot és modern rendszereket szeretnél (alacsonyabb rezsi, és több szabadság).
- Ha saját magad tervezed a belső tereket, a fényt, a tárolástés ezt hosszú távra szeretnéd.
- Ha jogosult vagy az 5%-os áfára, és nem zavar, hogy kicsit várni kell a jobb árért.
Viszont mindenképp kérj fixáras ajánlatokat és tiszta szerződést. Egy jó ajánlat is elcsúszhat késések vagy extra költségek miatt.
Mikor okosabb használt lakást venni?
- Ha az elsődleges szempontod a lokáció (a prémium utcákon nincs új beépíthető telek).
- Ha inkább hamar költöznél, mint várnál.
- Ha szereted a régi házak varázsát, és szívesen frissítesz, nem építesz.
Nézzük a számokat egyszerűen
- Új építés átlagára (Budapest, 2025): ~1,68 millió Ft/m²
- Használt lakás átlag: ~1,20 millió Ft/m², átlagos ár ~62,5 millió Ft
- Építési költségek: növekednek – a munkadíj ~3–4%-kal nő, az anyagárak többnyire stagnálnak.
- Tipikus lakáshitel THM: kb. 7% jó minősítésű ügyfeleknek.
- Az APR/THM megmutatja a hitel valódi éves költségét (kamat + díjak), és ez a legjobb összehasonlítási alap.
Hogyan dönts könnyen?
- Fontossági sorrend : lokáció / időzítés / energiahatékonyság. A háromból általában kettő tud egyszerre teljesülni.
- Számolj 10 éves összköltséget: vételár + hitel + rezsi + fenntartás + javítás.
- Kérj valódi ajánlatokat (építkezésnél), vagy teljes műszaki állapotfelmérést (vásárlásnál).
- Fixáld a hitelt korán
- Vizsgáld meg az utcát, a házat, a szomszédokat, a négyzetméter csak a történet fele.
A lényeg
Akár építesz, akár vásárolsz, 2025-ben mindkét út újra életképes.
Az építkezés régen inkább a „ha megengedheted magadnak” kategória volt, mostanra viszont inkább az értékeidről és az időtávodról szól.
A használt lakás továbbra is okos választás lehet, de az új építés már messze nem akkora ugrás, mint korábban.
Budapesten és más nagyvárosi piacokon a jó döntés nem az, hogy „mindig építeni” vagy „mindig venni”. A jó döntés az, ami most a te életedhez illik legjobban. Számolj, mérlegelj, és ezek mutatni fogják, hogy merre haladj.
5 kérdezz–felelek
Miért olcsóbb most építkezni?
Mert az anyagárak már nem szállnak el, a munkadíjak lassabban nőnek, és az építési költségindex stabilizálódik.
Tényleg a vásárlás olcsóbb?
Előre nézve sok használt lakás olcsóbb (~1,20 m Ft/m²), de 10 éves TCO alapján gyakran az új építés nyer.
Mi az APR és miért fontos?
APR a Teljes Hiteldíj Mutató, azaz THM.
A hitel valódi éves költsége (kamat + díjak).
Alacsonyabb THM = olcsóbb hitel.
Milyen ösztönzők segítik az új építést?
A legnagyobb: 5% áfa 2026 végéig. Ez milliókat spórol meg.
Hogyan válasszak könnyen?
Döntsd el a két legfontosabb szempontot (lokáció / időzítés / hatékonyság), számolj összköltséggel mindkét opcióra, és válaszd azt, ami jobban illik a jövőbeli életedhez.