A 2025-ös rendkívüli ingatlanár-emelkedés után a magyar lakáspiac elkezdett az ellenkező irányba mozdulni, és csökkenni kezdtek az árak. A KSH adatai szerint a lakásárindex 2026 első negyedévében 2,5%-kal csökkent 2025 utolsó negyedévéhez képest. Az MNB adatai alapján a lakásárak a második negyedévben is tovább estek.
A nagy áremelkedés után most az a kérdés, hogy csak átmeneti lassulást látunk-e, vagy ennél nagyobb változás zajlik a piacon. Ennek megértéséhez érdemes megnézni Magyarország előző ingatlanpiaci helyzetét.
A lakásárak csak 2014-ben kezdtek újra emelkedni
Magyarországon egy használt lakás átlagos ára a 2007-es 11,5 millió forintról 2013-ra 9,7 millió forintra csökkent. Budapesten hasonló folyamat zajlott le, az átlagár ugyanebben az időszakban 15,9 millió forintról 13,6 millió forintra esett. Az árak azonban csak a történet egyik részét mutatják.
A lakáspiaci adásvételek száma 2007-ben még 191.170 volt, 2009-re viszont mindössze 91.137-re esett vissza. 2011 és 2013 között évente 90.000 alatt maradt, majd 2014-ben közel 114.000-re emelkedett.
A hitelfelvételi feltételek is romlottak. Magyarország a globális pénzügyi válságba úgy lépett be, hogy sokan Magyarországon devizahitellel rendelkeztek. A forint gyengülésével a törlesztőrészletek jelentősen megemelkedtek.
Az ingatlanárak csökkenése tehát csak egy része volt a visszaesésnek. Az adásvételek száma nagyon lecsökkent, nehezebb lett hitelhez jutni, a devizahitelesek pedig sokkal nagyobb törlesztési részleteket kellett ,hogy fizessenek.
A mostani helyzet teljesen más
A jelenlegi árcsökkenést és lassulást a magyar lakásárak rendkívül erős növekedése előzte meg.
Az MNB számításai szerint 2025-ben országosan 23,5%-kal emelkedtek a lakásárak. Az infláció hatását kiszűrve ez 19%-os növekedést jelentett, amely az elmúlt 25 év legerősebb emelkedése volt. A negyedik negyedévre a jegybank úgy becsülte, hogy az árak országosan körülbelül 22,5%-kal haladták meg a gazdasági alapok által indokolható szintet.
Még az árcsökkenés kezdete után is a KSH országos lakásárindexe 2026 első negyedévében 8,6%-kal magasabb volt, mint egy évvel korábban.
Eddig a mostani helyzet viszonylag rövid ideje tart. Az, hogy végül milyen mély lesz, még nyitott kérdés.
Mi történik a vevőkkel ?
A jelzáloghitelek költsége jelenleg fontos tényező a piacon, ugyanakkor a támogatott hitelek éppen ellenkező irányba hatnak.
A piaci lakáshitelek átlagos kamata a második negyedévben körülbelül 6,4% volt. Ezzel párhuzamosan az Otthon Start program a jogosult vevők számára jóval kedvezőbb finanszírozást biztosít, és a jelzáloghitel-piac meghatározó szereplőjévé vált.
Augusztus közepéig mintegy 56.000 Otthon Start szerződést kötöttek, összesen körülbelül 2.000 milliárd forint értékben. Az átlagos Otthon Start hitel összege 35 millió forint volt, míg a piaci lakáshiteleké lakásvásárlás vagy építés esetén átlagosan 18 millió forintot tett ki.
A hitelképesség azért fontos, mert meghatározza, hogy a vevők mennyit tudnak fizetni egy ingatlanért.
Ugyanakkor vannak jelei annak, hogy a hitelfelvétel gyengül. Az MNB második negyedéves felmérésében a bankok nettó egyharmada számolt be a lakáshitelek iránti kereslet csökkenéséről, bár ez egyelőre nem csökkentette az új hitelszerződések számát vagy összértékét.
Ingatlanpiaci összeomlás felé tart Magyarország?
A jelenlegi adatok alapján a válasz, hogy nem. Az ingatlanpiaci összeomlást általában jelentős munkahelyvesztés, tömeges hitelfizetési problémák, kényszerértékesítések, a hitelhez jutás nehézségei, jelentős túlkínálat vagy ezek együttes hatása kíséri. Jelenleg nem ezt látjuk a magyar lakáspiacon.
A háztartási hitelállomány 2026 júniusáig egy év alatt 19,6%-kal nőtt, amelyet elsősorban a lakáshitelek és az Otthon Start program hajtott.
A munkaerőpiac kulcsszerepet játszik
Ha egy lakás értéke csökken, az még nem jelenti automatikusan azt, hogy a tulajdonosnak fizetési nehézségei lesznek.
Amennyiben továbbra is van munkája, képes törleszteni a hitelét, és nem kényszerül eladásra, a lakás átmeneti értékvesztése a gyakorlatban viszonylag kis hatással járhat.
Ez az egyik oka annak, hogy a munkaerőpiac mennyire fontos a lakáspiac szempontjából.
Magyarország jelenleg nem tapasztal jelentős munkaerőpiaci sokkot. A munkanélküliségi ráta júliusban 4,5% volt. A május és július közötti időszak átlagos foglalkoztatottsága ugyan 29 000 fővel alacsonyabb volt az egy évvel korábbinál, de ez önmagában még nem jelent súlyos visszaesést.
Ha azonban a munkanélküliség jelentősen emelkedne, a kényszerértékesítések száma is nőhetne, miközben a vevői kereslet már most is gyengülőben van.
Ez a kombináció sokkal nagyobb lefelé mutató kockázatot jelentene a lakásárak számára.
Mi következhet ezután?
A következő néhány negyedév várhatóan pontosabb képet ad arról, hogy meddig tarthat a jelenlegi változás.
Az egyik fontos terület a budapesti újépítésű lakások piaca. Az első negyedévben körülbelül 22.000 új lakás állt fejlesztés vagy értékesítés alatt, ami 46%-kal több volt az egy évvel korábbinál. A még megvásárolható lakások száma pedig rekordot jelentő 9.490-re emelkedett.
Ha az elérhető ingatlanok száma tovább nő, miközben a kereslet gyengül, a vásárlóknak több választási lehetőségük lesz, a fejlesztőknek és az eladóknak pedig erősebb versennyel kell szembenézniük.
Összességében érdemesebb az adásvételek számát, a hitelkeresletet, a foglalkoztatottságot, a hitelfizetési problémákat és a kényszerértékesítések alakulását figyelni, mint egy előre meghatározott árcsökkenést.
A történelem segít megérteni a mostani korrekciót, de nem mondja meg pontosan, meddig tarthat.
A jelenlegi adatok alapján inkább egy olyan korrekcióról beszélhetünk, amely a rendkívül gyors áremelkedést követi, nem pedig ingatlanpiaci összeomlásról.
Ez a kép akkor válna aggasztóbbá, ha a gyengébb munkaerőpiaci helyzet tömeges hitelfizetési problémákhoz és kényszereladásokhoz vezetne.