Sok bérleti vita Magyarországon egy egyszerű félreértéssel kezdődik. Bár a lakás a tulajdonosé, a bérbeadás után az a bérlő otthonává is válik. Ez pedig megváltoztatja a helyzetet, hogy a lakást hogyan lehet jogszerűen használni, ellenőrizni vagy kezelni a bérleti idő alatt.
Sok tulajdonos ezt csak akkor tapasztalja meg, amikor már probléma van, gyakran azért, mert a beköltözés kezdeténél nem tisztázták egyértelműen azt, kinek, mihez, hogy van joga a bérleti idő alatt. A legtöbb konfliktus nem rossz szándékból alakul ki, hanem azért, mert nem beszélték át előre pontosan, hogy mik a feltételek.
Miért fontos az írásos szerződés?
Magyarországon a Lakásbérleti szerződést kötelező írásban megkötni. Egy jól megírt szerződésbe bele van írva minden, ami a bérleti díjra, fizetésre, bérleti idő alatti kommunikációra, lakás ellenőrzésre, a tulajdonos és bérlő jogaira vonatkozik.
Egy jó szerződésben benne vannak általában ezek a pontok :
- mikor kell fizetni a bérleti díjat,
- ki, mikor fizeti a rezsit,
- milyen feltételekkel jár vissza a kaució,
- ki javítja a lakásban keletkezett hibákat,
- mikor és hogyan nézheti meg a tulajdonos a lakást,
- mennyi a felmondási idő,
- mi a szabály a dohányzásra, állat tartásra vagy a hosszabb ideig ott lakó vendégekre.
A gyakorlatban a legtöbb vita abból adódik, hogy ezek a pontok nem kerülnek bele a Bérleti szerződésbe, csak szóban lettek megemlítve .
A leggyakoribb félreértés a bérbeadásnál
Sok tulajdonos azt gondolja, hogy a lakásba a bérbeadás után is ugyan úgy bejárhat, mintha csak vendégek laknának benne. Ez viszont jogilag nem így működik. Amikor a bérlő beköltözik, joga van nyugodtan használni a lakást. Ez azt jelenti, hogy a tulajdonos nem mehet be csak úgy bármikor, kizárólag előre megbeszélt időpontban.
Sok tulajdonos nincs tisztában azzal, hogy , nem jelenhet meg előre egyeztetés nélkül a lakásnál, , nem mehet be a lakásba kulccsal a bérlő tudta nélkül, és nem zavarhatja rendszeresen a bérlőt.
Általában az ellenőrzéseket előre meg kell beszélni. Kivételt jelentenek a vészhelyzetek (pl. csőtörés, tűz, veszélyes elektromos hiba), amikor azonnali beavatkozás indokolt lehet.
Miért fontos a lakás karbantartása a teljes bérleti idő alatt?
A tulajdonos felelőssége nem ér véget a beköltözéskor. A lakásnak végig lakható, rendeltetés szerűen használható állapotban kell maradnia, nem csak a szerződés aláírásakor.
Budapesten a régebbi épületekben ez különösen fontos, mert gyakoriak lehetnek fűtési problémák, vízvezeték hibák, a rossz szigetelés, és a nem megoldott szellőzés.
Ha a fűtéssel, víz, áram ellátással vagy használati eszközökkel probléma adódik, a javítás jellemzően a tulajdonos feladata. Ez az egyik oka annak, hogy a megelőző karbantartás miért fontos a bérbe adott ingatlanok kezelése esetében. Ha a javításokat halogatják, azok később gyakran sokkal többe kerülnek. Ez különösen igaz a régen épült épületekre, lakásokra, ahol több berendezés és rendszer is egyszerre is meghibásodhat.
Penész a lakásban, és a szellőzés megoldása
A penészesedés egyre gyakoribb probléma, főleg régi lakásoknál, ahol rossz a szigetelés vagy a szellőzés.
Ez gyorsan komoly gonddá válhat, mert:
- rontja a bérlő egészségét
- és hosszú távon a lakást is károsítja
Ha a lakás egészségre ártalmas vagy nem lakható, a bérlő akár fel is mondhatja a szerződést. Ezért a tapasztalt tulajdonosok már a kisebb problémákat is komolyan veszik.
A kommunikáció fontosabb, mint sokan gondolják
Sok vita azért alakul ki a tulajdonos és a bérlő között , mert már a kezdeteknél rossz a kommunikáció. A tapasztalt tulajdonosok mindent megbeszélnek a bérlővel, és beleírnak a Szerződésbe, ami például a javításokkal ,lakás ellenőrzésekkel, fizetéssel kapcsolatos . Ez akkor is hasznos, ha a kapcsolat jó, mert később sok gondot megelőzhet.
Az álaltokkal, dohányzással és vendégekkel kapcsolatos dolgok
Sok tulajdonos attól tart, hogy a bérlő nem megfelelően használja majd a lakást. Valójában a normális élet része, hogy a bérlőnek vendégei vannak. Általában a rövid látogatások, az ott alvó vendégek nem igényelnek külön engedélyt minden alkalommal.
Ugyanakkor a tulajdonos szabályozhat bizonyos dolgokat a szerződésben, dohányzással, állat tartással kapcsolatban, és hosszabb ideig ott lakó személyekkel kapcsolatosan. Fontos, hogy ezek írásban is rögzítve legyenek, nem elég szóban megbeszélni.
A bérlőt nem lehet egyszerűen kitenni a lakásból
Az egyik legfontosabb szabály, hogy a bérlőt nem lehet egyik napról a másikra kitenni, még vita esetén sem. Ha a bérlő még nem hagyta el az ingatlant, a szerződés megszűnése után sem lehet addig zárat cserélni, kidobni a bérlő ingóságait, vagy bejutni a lakásba jogi alap nélkül, amíg nem költözött ki a bérlő. Ilyen esetekben jogi eljárásra van szükség, ami sok időt vehet igénybe. Ezért nagyon fontos a rendesen megírt Bérleti szerződés és a dokumentáció. Közjegyző bevonása sokat segíthet később egy problémás bérlő kezelésében.
Összegzés
A magyar bérleti szabályozás egyensúlyt próbál teremteni a bérlő nyugodt lakhatáshoz való joga, és a tulajdonos vagyon védelme között. A jól, zavartalanul működő bérbeadás alapja általában az egyértelmű, jól megírt Bérleti szerződés, a tiszteletteljes kommunikáció, és a problémák gyors kezelése, megoldása. A legtöbb gond nem nagy konfliktussal kezdődik, hanem azzal, hogy már az elején nem tisztázták világosan a szabályokat.