Az új lakások piaca ismét élénkül, és egyre több fejlesztés közeledik az átadáshoz. A kínálat azonban kerületenként nagyon eltérő, ezért nem mindenhol ugyanazok a lehetőségek várják a vásárlókat. Egyes városrészekben nagyobb lesz a választék, míg máshol továbbra is erős maradhat a verseny a lakásokért.
Hol a legnagyobb a várható kínálat?
2026 elején körülbelül 7.600 új építésű lakás volt kivitelezés alatt városszerte, ennek döntő része néhány kiemelt kerületben koncentrálódott.
- A XIII. kerület vezet közel 2.000 épülő lakással, több nagy, több ütemes fejlesztésnek köszönhetően.
- A XI. kerület mintegy 1.500 lakással követi, továbbra is megőrizve szerepét az egyik legaktívabb újépítésű lokációként.
- A IX. kerület szintén jelentős, folyamatosan haladó közepes méretű projektekkel.
Ez a három kerület együtt a következő 12–18 hónapban várható új kínálat jelentős része.
Azonnali költözhetőség
A jelenleg értékesítés alatt álló projektekben nagyjából 8.700 eladatlan új lakás található, ami az előző évhez képest növekedést jelent. Ez inkább a kínálat javulását tükrözi, mintsem a kereslet gyengülését.
Ugyanakkor azok, akik azonnal költözhető lakást keresnek, továbbra is kevesebb kínálattal találkoznak, mindössze körülbelül 630 teljesen elkészült lakás érhető el.
- A XIII. kerületben a legnagyobb az ilyen lakások aránya, mivel a folyamatos projektátadások időnként szabad kapacitást teremtenek.
- A XI. és IX. kerületben ez a szám alacsonyabb, és ezek a lakások gyorsan el is kelnek.
A legtöbb vásárlónak továbbra is építés alatt álló lakásra kell szerződnie.
Értékesítési ütem: milyen gyorsan fogynak a lakások?
Az egyik legjobb jelzőszám az ingatlanpiacon az, hogy egy lakás átlagosan mennyi idő alatt talál vevőre. Ez megmutatja, hogy mekkora a kereslet az adott kerületben.
- A X. kerületben nagyon erős a kereslet, ezért az új lakások viszonylag gyorsan elkelnek. Itt a vevőknek általában kevesebb lehetőségük van az alkura.
- A XVI. kerületben szintén élénk a piac, az új lakások gyorsan gazdára találhatnak.
- Az I. kerületben kevés az új építésű lakás, de a magas árak miatt az értékesítés lassabban haladhat.
- A VI., IX. és XII. kerületben több idő áll a vásárlók rendelkezésére, így könnyebb lehet összehasonlítani a kínálatot és kedvezőbb feltételeket kialkudni.
Összességében azokban a kerületekben, ahol gyorsan fogynak a lakások, nagyobb a verseny a vevők között. Ahol lassabb az értékesítés, ott a vásárlók több időt kapnak a döntésre és az alkura.
Árszintek kerületenként és átadási év szerint
A 2026-os átadású lakások átlagos négyzetméterára valamivel 1,7 millió Ft felett alakul.
A 2027-es átadásra kínált lakások négyzetméterára már 1,83 millió Ft körül mozog, ami a korai fázisú árazást és a költségvárakozásokat tükrözi.
Az árak kerületenként különbséget mutatnak:
- A X. és XVI. kerületben az újépítésű lakások belépőára továbbra is 1,0–1,2 millió Ft/nm körül kezdődik.
- A XIII., IX. és XI. kerületben jellemzően 1,5–2,5 millió Ft/nm között mozognak az árak.
- A központi és hegyvidéki kerületekben (I., VI., XII.) 3 millió Ft/nm feletti árak jellemzőek, a prémium fejlesztések pedig jóval magasabb szintet is elérnek.
Miért alakította át a 2025-ös év a jelenlegi piacot?
A jelenlegi lakáskínálat annak az eredménye, hogy a beruházók az elmúlt években egyre több új fejlesztést indítottak. 2025-ben összesen 259 lakóingatlan-fejlesztés kezdődött, amelyek nagyjából 11. 400 új lakást hoztak a piacra. Az új építésű lakások iránt erős volt a kereslet: egy év alatt mintegy 8700 lakás talált vevőre, ami az elmúlt tíz év egyik legjobb eredménye. Emellett jelentősen nőtt az építési engedélyek száma is. Ez arra utal, hogy a beruházók ismét bíznak a lakáspiacban, és a következő években is sok új lakás épülhet.
Szabályozási korlátok és hatásuk
A finanszírozási programok is alakítják az új lakások árát és tervezését. Az Otthon Start program 1,5 millió Ft/m²-es korlátja több kerületben irányadóvá vált. Azokban a kerületekben, ahol az árak ehhez közelítenek, a fejlesztők egyre inkább kompakt alaprajzokra és visszafogott áremelésre fókuszálnak.
A CSOK Plusz szintén befolyásolja a keresletet, különösen a középkategóriás kerületekben.
Mit jelent mindez a 2026-os vásárlóknak?
- A jobb kerületekben gyors döntések kellenek
- A lassabb értékesítésű környékeken több a mozgástér árban és fizetési ütemezésben
- Fontos az újépítésű és felújított használt ingatlanok összehasonlítása, hosszú távú költségekkel együtt
Kérdések és válaszok
1. Hol a legnagyobb az újépítésű kínálat? XIII., XI. és IX. kerület.
2. Hol fogynak leggyorsabban a lakások? X. és XVI. kerület.
3. Mennyi az átlagár a 2026-os átadásnál? 1,7 millió Ft/nm fölött.
4. Hol a legmagasabbak az árak? I., VI. és XII. kerület.
5. Gyakoriak az azonnal költözhető lakások? Nem, körülbelül 630 darab elérhető.