Budapesten a lakások továbbra is dominálják a befektetési piacot, annak ellenére, hogy az elmúlt években nőtt az érdeklődés a külvárosi házak és az agglomerációs ingatlanok iránt. Bár mind a lakások, mind a házak jól teljesíthetnek, a befektetők számára a gyakorlati különbségeket gyakran az jelenti, hogy milyen gyorsan adható ki újra az ingatlan, mennyire drága a fenntartása idővel, és milyen könnyen értékesíthető, ha a piaci körülmények változnak.
A lakások általában gyorsabban újra kiadhatók
A legtöbb budapesti befektető számára a lakások továbbra is likvidebb és kiszámíthatóbb eszköznek számítanak.
A jó közlekedéssel rendelkező kerületek kisebb lakásai vonzzák a legszélesebb bérlői kört, különösen fiatal szakemberek, egyetemisták, külföldi bérlők és kisebb háztartások körében. Ez azért fontos, mert egy üresen álló lakás azonnal kieső bevételt jelent, és az újrabérbeadás gyorsasága közvetlenül befolyásolja az éves hozamot .
A lakásokat általában könnyebb eladni is, mint a családi házakat. Egy jól árazott egy- vagy kétszobás lakás egy jó budapesti lokációban sokkal szélesebb vevőkört vonz, mint egy külvárosi ház, amely nagyobb tőkét, több finanszírozást és hosszabb távú fenntartást igényel.
Amikor a piac erős , a különbség alig érzékelhető, de gazdasági visszaesés esetén már jelentős hatása lehet a hozamra.
A családi házak eltérő költségszerkezettel járnak
A házak hosszú távon jelentős értéknövekedési potenciált kínálhatnak a megfelelő lokációban, különösen akkor, ha a telekérték nő, fejlődik az infrastruktúra vagy erősödik a külvárosi kereslet.
A tulajdonosok nagyobb szabadsággal rendelkeznek például:
- bővítés,
- energetikai korszerűsítés,
- parkolás,
- tárolás,
- jövőbeni modernizáció terén.
Ez a rugalmasság azonban más pénzügyi struktúrával jár.
Egy háztulajdonos teljes mértékben viseli:
- tetőjavítás,
- csatornázási problémák,
- szigetelés korszerűsítése,
- homlokzat felújítása,
- fűtési rendszerek,
- kerítések,
- kertfenntartás,
- külső karbantartás költségeit.
Ezek a költségek nem oszlanak meg több tulajdonos között, mint egy társasház esetében.
Ez azt jelenti, hogy a házak bár magasabb hosszú távú értéknövekedést hozhatnak, több pénzügyi tartalékot igényelnek, amikor nagyobb javítások merülnek fel.
A társasházakban a költségek megoszlanak
Ez az egyik legnagyobb gyakorlati különbség a két ingatlantípus között.
Lakások esetében sok közös költség megoszlik:
- közös költség,
- felújítási alap,
- társasházi felújítási tervek révén.
Ez nem jelenti azt, hogy nincs pénzügyi kockázat. Különösen a régebbi épületek esetében előfordulhatnak nagyobb felújítások, például homlokzat vagy tetőcsere. Azonban ezek terhe általában több tulajdonos között oszlik meg.
Ezzel szemben egy családi ház esetében minden javítás egyetlen tulajdonos költsége.
Egy nagyobb probléma, például tetősérülés, fűtéscsere vagy vízelvezetési hiba, jelentősen csökkentheti az éves hozamot.
Az üresedés a házaknál gyorsabban jelent problémát
Budapesten a lakások iránti keresletet több bérlői csoport is támogatja egyszerre:
- diákok,
- fiatal munkavállalók,
- külföldiek,
- párok,
- kisebb háztartások.
Ez komoly előny, mert könnyebb új bérlőt találni.
A házak viszont szűkebb bérlői kört vonzanak. Bár családok számára ideálisak, a kereslet kisebb, és egy bérlőváltás nagyobb pénzügyi kiesést okozhat.
Egy üresen álló ház továbbra is termeli a költségeket, törlesztőrészletek,rezsi,kertfenntartás,egyéb működési kiadások.
Így egy hosszabb üresedési időszak gyorsan elviheti az éves nyereség jelentős részét.
A finanszírozási környezet megváltoztatta a befektetői szemléletet
A magasabb finanszírozási költségek átalakították az ingatlanbefektetések értékelését Magyarországon.
A COVID utáni időszakban (2020–2022) erős piaci növekedés volt alacsony kamatokkal és gyors áremelkedéssel. 2023-ra azonban a magasabb kamatok és csökkenő tranzakciószámok miatt a befektetők egyre inkább a működési költségekre, a cash flow stabilitására és a finanszírozási kockázatra koncentrálnak.
A lakások továbbra is keresettek, mert:
- alacsonyabb a vételáruk,
- könnyebb a finanszírozásuk,
- kiszámíthatóbbak a működési költségek.
A házak jól teljesíthetnek, de jobban ki vannak téve:
- karbantartási költségek növekedésének,
- finanszírozási nyomásnak,
- rezsiköltségeknek,
- felújítási kiadásoknak.
A jobb befektetés gyakran az, amit könnyebb megtartani
Két ingatlan papíron hasonló lehet, de hosszú távon teljesen eltérően viselkedhet.
Egy alacsonyabb hozamú lakás is lehet jobb befektetés, ha:
- alacsonyabb az üresedés,
- kiszámítható a fenntartás,
- könnyen eladható.
Egy ház viszont, hiába ígér magasabb értéknövekedést, túl nagy pénzügyi terhet jelenthet, ha egyszerre jelennek meg javítási, finanszírozási és üresedési problémák.
A lakások és házak eltérő befektetési célt szolgálnak
A lakások és házak valójában nem ugyanazt a szerepet töltik be egy befektetési portfólióban.
Budapesten a lakások sok befektető számára ideálisabbak, mert:
- könnyebb kiadni,
- könnyebb finanszírozni,
- könnyebb eladni,
- egyszerűbb üzemeltetni hosszú távon.
A házak ugyanakkor kiváló befektetések lehetnek, különösen fejlődő külvárosi területeken, de inkább azoknak ajánlottak, akik:
- nagyobb tőkével rendelkeznek,
- vállalják a magasabb fenntartási kockázatot,
- hosszabb távra terveznek.