Budapesten a lakások továbbra is kelendőbbek az ingatlan piacon, annak ellenére, hogy az elmúlt években nőtt az érdeklődés a külvárosi házak és az agglomerációs ingatlanok iránt. Bár mind a lakások, mind a házak jó választás lehet, a befektetők számára a gyakorlatban a különbségeket gyakran az jelenti, hogy milyen gyorsan adható ki újra az ingatlan, mennyire drága a fenntartása , és milyen könnyen adható majd el, ha a piaci körülmények változnak.
A lakások általában gyorsabban újra kiadhatók, mint a házak
A legtöbb budapesti befektető számára a lakások továbbra is kiszámíthatóbb,fix bevételt jelentenek.
A jó közlekedéssel rendelkező kerületek kisebb lakásai vonzzák be a legtöbb érdeklődőt, különösen magyar és külföldi munkavállalókat, egyetemistákat . Ez azért fontos, mert egy üresen álló lakás azonnal bérleti díj kiesést jelent, és az újra bérbeadás gyorsasága közvetlenül befolyásolja az éves hozamot .
A lakásokat általában könnyebb eladni is, mint a családi házakat. Egy jól árazott egy vagy kétszobás lakás egy jó budapesti lokációban sokkal szélesebb vevőkört vonz be, mint egy külvárosi ház, amely nagyobb tőkét, több finanszírozást és hosszabb távú fenntartást igényel.
Amikor a piac jó, és erős , a különbség alig érzékelhető, de gazdasági visszaesés esetén már jelentős hatása lehet a hozamra.
A családi házak eltérő költségekkel járnak
A megfelelő környéken lévő házak hosszú távon jelentős értéknövekedési potenciált kínálhatnak , különösen akkor, ha a telekérték nő, fejlődik az infrastruktúra vagy erősödik a külvárosi ingatlanok iránti kereslet.
A tulajdonosok nagyobb szabadsággal rendelkeznek például:
- bővítés,
- energetikai korszerűsítés,
- parkolás,
- tárolás,
- jövőbeni modernizáció terén.
Ez a rugalmasság azonban más pénzügyi struktúrával jár.
Egy háztulajdonos teljes mértékben viseli:
- tetőjavítás költségeit,
- csatornázási problémák javítási költségeit,
- szigetelés korszerűsítés költségeit ,
- homlokzat felújításának a költségeit,
- fűtési rendszerek karbantartásának a költségeit ,
- kerítések, kertfenntartás költségeit,
- külső karbantartás költségeit.
Ezek a kiadások nem oszlanak meg több tulajdonos között, mint egy társasház esetében.
Ez azt jelenti, hogy a házaknál, amikor nagyobb javítások merülnek fel , jó ha van tartalék, mert költségesebb jóval, mint egy lakás fenntartása.
A társasházakban a költségek megoszlanak
Ez az egyik legnagyobb gyakorlati különbség a két ingatlantípus között.
Társasházi lakások esetében a közös költség tartalmazza a közös költséget, mint a felújítási alapot, a társasházi felújítási tervek révén. Ez nem jelenti azt, hogy nincs pénzügyi kockázat. Különösen a régebbi épületek esetében előfordulhatnak nagyobb felújítások, például homlokzat vagy tetőcsere. Azonban ezek terhe általában több tulajdonos között oszlik meg.
Ezzel szemben egy családi ház esetében minden javítás egyetlen tulajdonos költsége.
Egy nagyobb probléma, például tetősérülés, fűtéscsere vagy vízelvezetési hiba, jelentősen csökkentheti az éves hozamot.
Az üresedés a házaknál gyorsabban jelent problémát
Budapesten a lakásokat többféle bérlő is keresi :
- diákok,
- fiatal munkavállalók,
- külföldiek,
- párok,
- kisebb családok,
Ez komoly előny, mert könnyebb új bérlőt találni.
A házak viszont szűkebb bérlői kört vonzanak. Bár családok számára ideálisak, a kereslet kisebb, és egy bérlőváltás nagyobb pénzügyi kiesést okozhat.
Egy üresen álló házra folyamatosan költeni kell. Legyen szó akár törlesztőrészletről ,rezsiről , kertfenntartásról,egyéb kiadásokról.
Így egy hosszabb üresedési időszak gyorsan elviheti az éves nyereség jelentős részét.
A finanszírozási környezet megváltoztatta a befektetői szemléletet
A magasabb finanszírozási költségek átalakították az ingatlanbefektetések helyzetét Magyarországon.
A COVID utáni időszakban (2020–2022) erős piaci növekedés volt alacsony kamatokkal és gyors áremelkedéssel. 2023-ra azonban a magasabb kamatok és csökkenő tranzakciószámok miatt a befektetők egyre inkább a működési költségekre, a "cash flow" stabilitására és a finanszírozási kockázatra koncentrálnak.
A lakások továbbra is keresettek, mert:
- alacsonyabb a vételáruk,
- könnyebb a finanszírozásuk,
- kiszámíthatóbbak a működési költségek.
Házakat is bérbe vesznek, de több pénzt igényel a fenntartása:
- karbantartási költségek ,
- finanszírozási költségek ,
- rezsiköltségek,
- felújítási kiadások.
A jobb befektetés gyakran az, amit könnyebb megtartani.
Két ingatlan papíron hasonló lehet, de hosszú távon teljesen eltérő leheta bevételük.
Egy alacsonyabb hozamú lakás is lehet jobb befektetés, ha:
- keveset áll üresen,
- kiszámítható a fenntartása,
- könnyen eladható.
Egy ház viszont, hiába ígérhet több bevételt, ha egyszerre jelennek meg javítási, finanszírozási, kiadási problémák, mert ezek nagy pénzügyi terhet jelenthetnek,
A lakások és házak eltérő befektetési célt szolgálnak
A lakások és házak valójában nem ugyanazt a szerepet töltik be egy befektetési kínálatban.
Budapesten a lakások sok befektető számára ideálisabbak, mert:
- könnyebb kiadni,
- könnyebb finanszírozni,
- könnyebb eladni,
- egyszerűbb üzemeltetni hosszú távon.
A házak ugyanakkor kiváló befektetések lehetnek, különösen fejlődő külvárosi területeken, de inkább azoknak ajánlottak, akik:
- nagyobb tőkével rendelkeznek,
- vállalják a magasabb fenntartási kockázatot,
- hosszabb távra terveznek.