Ha idén lakást keresel Budapesten, valószínűleg két dolgot vettél észre: az árak tovább emelkednek, és a jó ajánlatok nagyon gyorsan eltűnnek. Ennek ellenére, ha okosan tervezel és gyorsan lépsz, 60 millió forint még mindig elegendő ahhoz, hogy egyes kerületekben saját otthonhoz juss. Íme a 2025-ös helyzetkép, valamint egy lépésről lépésre követhető útmutató azoknak, akik értéket keresnek kompromisszumok nélkül.
Budapest megfizethetőségének új valósága
- Az árak tovább emelkednek. Az MNB adatai szerint 2025 első negyedévében az új építésű budapesti lakások átlagára 1,68 millió Ft/m² körül alakult, ami 15–19%-os éves növekedést jelent. A belépő szintű vevők egyre kijjebb költöznek a központtól.
- A külső kerületek a „jó ár-érték” zónák. 2025-ben a belső pesti részeken 4 000–5 500 €/m² az átlag, míg a külső kerületekben 1 900–2 300 €/m² körül mozog. Itt lehet még 60 millió forint alatti ajánlatokra bukkanni – ha rugalmas vagy.
- A bérleti díjak magasak. Az Ingatlan.com Bérleti Index szerint a budapesti bérleti díjak éves szinten 7–9%-kal nőttek, így hosszabb távon, legalább 5 év esetén, a vásárlás továbbra is kedvezőbb lehet, mint a bérlés.
Hol érdemes keresni?
Ha a költségkereted maximum 60 millió forint, ezek a kerületek lesznek megfelelőek neked :
XVII. kerület – Rákosmente: Zöld, nyugodt, családbarát; 60 millió alatt még akadnak téglalakások és középmagas panelházak.
XVIII. kerület – Pestszentlőrinc–Pestszentimre: Megfelelő egyensúly a megközelíthetőség és a kényelem között, jó infrastruktúrával és iskolákkal.
XXIII. kerület – Soroksár: A főváros félig kertvárosias déli része, ahol felújított kétszobás lakások és kisebb házak is beleférnek a keretbe.
Ezeken kívül a X. és XIX. kerületben is előfordul néhány élhető egyszobás lakás, de a kínálat szűk.
Mire elég 60 millió forint?
Számíts kompromisszumokra az elhelyezkedés, méret és állapot között:
Ingatlantípus Jellemző méret Állapot Ártartomány (millió Ft)
Külső övezeti panel/tégla 35–50 m² felújított 50–60
Középső övezeti felújítandó 30–45 m² korszerűsítésre szorul 50–58
Új építésű „mikro-lakás” 25–35 m² új 58–65
Egy tiszta, jól használható 40–45 m²-es egyszobás vagy kompakt kétszobás lakás reális cél – különösen a XVII. vagy XVIII. kerületben.
Finanszírozási és támogatási lehetőségek, amelyek még számítanak
A fix kamatozású hitelek stabilak. Az átlagos jelzáloghitel THM 2025-ben 6,6–6,8% körül alakul. A THM (APR) mutatja a hitel valódi éves költségét – nemcsak a kamatot, hanem a kötelező díjakat is, így ez a legegyszerűbb összehasonlítási pont.
- Érdemes 10–20 éves kamatrögzítést választani, hogy az MNB jövedelmi korlátai mellett is biztonságosan jóváhagyják a hitelt.
- Állami támogatások segítenek.
CSOK Plusz: pároknak akár 50 millió Ft kedvezményes, kb. 3%-os hitel; a 2. gyermektől 10 millió Ft tőketartozás-elengedéssel.
Otthon Start hitel egyedülállóknak: szintén kb. 3%-os fix kamaton. - Előlegkövetelmények: az MNB LTV (hitelfedezeti mutató) limitje 80% (vagyis 20% önerő), első lakásvásárlóknak 41 év alatt akár 90% is lehet.
A 2025-ös piac okos vásárlóinak útmutatója
1) Szerezz előminősítést minél korábban.
A népszerű környékeken a jó lakások pár nap alatt elkelnek. Ha 60 milliós a kereted, keresgélj 52–62 millió Ft között.
2) Gondolkodj kerületen túl.
A mikrolokáció (közlekedés, iskola, boltok közelsége) sokszor fontosabb, mint maga a kerület. Ugyanazon kerület utcái között 15–25% árkülönbség lehet.
3) Készülj némi felújításra.
A legtöbb kedvező árú lakás igényel kisebb ráncfelvarrást: festést, padlócserét, konyhát.
Figyelj a „nagy felújításokra” is (tető, csövek, homlokzat). Kérj dokumentumot a közös képviselettől.
4) Számolj a bérbeadás hozamával is.
Mivel a bérleti díjak nőnek, jó tudni, mennyit hozna a lakásod. Az 5–6%-os bruttó hozam stabil védőháló.
5) Nézd meg a rezsiköltségeket.
A régebbi házakban nagy különbségek lehetnek. A távfűtés kiszámítható, a saját gázkazán rugalmasabb, de felújítást igényelhet.
Veszélyjelzések – és rejtett lehetőségek
- A „túl jó ahhoz, hogy igaz legyen” lakás gyakran drága felújítást rejt. Mindig kérdezz rá a karbantartási múltra.
- A lift nélküli legfelső emeleti lakások 10–15%-kal olcsóbbak – jó alkulehetőség, ha nem zavar a lépcsőzés.
- Ex-önkormányzati lakások tágasak lehetnek, de mindig ellenőrizd a tulajdoni lapot.
- Ha az ár két héten belül csökken, alkudj bátran.
Gyorstalpaló Q&A: 60 millió alatt Budapesten
1. Lehet még lakást találni 60 millió Ft-ért?
Igen, főként a XVII., XVIII., XXIII. kerületben, és néha a X. vagy XIX.-ben. Valószínűleg kompromisszumot kell kötni méret vagy elhelyezkedés terén.
2. Mekkora lakást kaphatok?
Felújított régi építésű: 35–50 m²
Új építésű: kb. 30–40 m²
3. Érdemes várni árcsökkenésre?
Nem, az elemzők 2025-ben is mérsékelt áremelkedést várnak. A várakozás könnyen drágább vásárlást jelenthet később.
4. Milyen hitel a legjobb most?
10–20 éves fix kamatú jelzáloghitel, lehetőleg fogyasztóbarát konstrukcióban.
5. Mivel tűnhetek ki vevőként?
Előminősítéssel, tiszta költségvetéssel és rugalmas költözési időponttal. A gyorsan mozgó piacnak komoly vevők kellenek.
A lényeg
A budapesti „megfizethető piac” nem tűnt el, csak átalakult.
60 millió forinttal érdemes a külsőbb kerületek felé fordulni, utcaszinten megismerni az árakat, és időben tisztázni a finanszírozást.
Kell hozzá türelem, rugalmasság, és némi felújítói bátorság, de még 2025-ben is találhatnak saját otthont azok, akik okosan keresnek.