Ha a következő években jelzáloghitellel szeretnél lakást venni, 2026 egy piros karika a naptárban. A jegybank szigorítja az egyik kulcsfontosságú biztonsági szabályát a JTM-et, ami közvetlenül befolyásolja, mekkora lakáshitelt kaphatsz.
Sok vásárlónak, akiknek a nettó havi jövedelme 600.000 és 800.000 forint között van, csökkenni fog a maximális hitelösszeg , még akkor is, ha a fizetésük nem változik.
Nézzük meg ,hogy mi történik egyszerűen elmagyarázva.
Mi az a JTM, és miért fontos?
A JTM, vagyis jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató, a jegybank által meghatározott adósság-jövedelem korlát. Megmondja a bankoknak, hogy a rendszeres nettó jövedelmed hány százalékát használhatják fel havi törlesztésre.
Gyakorlatban ez így működik:
A bank összesíti az összes meglévő havi törlesztésedet (jelzálog, személyi kölcsön, autóhitel, hitelkártya minimum, folyószámla-hitel).
Ezután ellenőrzi az új, tervezett törlesztést.
Az összeg nem haladhatja meg a JTM-korlátot az adott jövedelmi sávban és hiteltípusnál – különben csökkentik a hitelösszeget vagy elutasítják a kérelmet.
A JTM tehát megakadályozza, hogy túl nagy hitelt vegyél fel, ami papíron jól néz ki, de az életben nagyon szoros lenne, ha a kamatok vagy a kiadásaid változnak.
A kulcsfontosságú változás 2026. január 1-től: a 800 000 forintos határ
Jelenleg a rugalmasabb JTM-sáv 600.000 forintos nettó jövedelemtől indul. Biztonságosabb, hosszú távú forinthitelek esetén (legalább 10 évre fix kamattal vagy teljesen fix kamattal) a bankok:
50%-ig engedik a törlesztést 600.000 forint alatt
60%-ig 600.000 forinttól felfelé
2026 január 1-től ez így változik:
50%-ig, ha kevesebbet keresel, mint 800.000 forint
60%-ig csak 800.000 forint nettó jövedelemtől
Vagyis azok, akik 600.000 és 799.999 forint között keresnek, visszakerülnek a szigorúbb, 50%-os sávba.
Van egy kisebb módosítás is: a JTM alól mentesített apró hitelhatár 450.000 forintról 550.000 forintra nő. Ez főleg a rövid, kis hiteleket érinti, nem tipikus jelzálogokat.
Mit jelent ez konkrétan pénzben?
Vegyünk egy egyszerű példát: 20 éves futamidejű, kb. 6,2%-os THM-mel számolt lakáshitel, más hitel nélkül.
Ha 600.000 forint nettót keresel:
Most, 60%-os JTM mellett: max. 360.000 forint havi törlesztés → kb. 49 millió forintos hitel
2026-tól, 50%-os JTM mellett: max. 300.000 forint havi törlesztés → kb. 41 millió forintos hitel
Ez kb. 8 millió forinttal kevesebb hitelképesség – pusztán a JTM-sáv változása miatt, miközben a jövedelmed nem változott.
Ugyanez a logika mindenkit érint a 600.000-800.000 forintos sávban. Minél jobban ki akartad feszíteni a kereted, annál nagyobb a különbség.
Ha 600.000 forint alatt keresel, nem változik sok minden: eddig is 50% volt a korlát. Ha 800.000 forint felett keresel, maradsz a 60%-os sávban.
Miért szigorít most a jegybank?
Néhány nagy trend áll a háttérben:
- Az ingatlanárak és hitelek újra emelkednek.
- A jelzáloghitelezés megugrott: 2024 végére az új lakáshitel-szerződések értéke több mint kétszerese volt az egy évvel korábbinak.
- A kamatok még mindig nem olcsók: 6,5–6,8% körül mozogtak.
- Új támogatások és kedvezményes hitelek várhatók 2026-ban, ami növeli a keresletet.
- A jegybank így próbál fékezni a közepes jövedelműeknél, anélkül, hogy mindenki számára bezárná a kaput.
Hogyan hat ez az ingatlanpiacra?
A piac már 2024-ben újra élénkült, az adásvételek száma és az új hitelek összege jelentősen nőtt. A nagyvárosokban, főleg az új építésű lakásoknál az árak rekordmagasak: Budapesten 1,47 millió forint/m² körül volt az átlag 2024 elején.
Ebben a környezetben sok közepes jövedelmű vásárló a 60%-os JTM-határig nyújtózkodott. Az új szabály arra ösztönzi őket, hogy olcsóbb ingatlant keressenek, több megtakarítást vagy családi segítséget vonjanak be, vagy növeljék a jövedelmet (pl. második keresővel).
Érdemes sietni 2026 előtt?
Csábító, de nem ilyen egyszerű. Néhány bank jelezte, hogy az engedélyezés dátuma számít, nem a kérelem beadása. Vagyis ha 2025 végén adod be, de 2026-ban hagyják jóvá, az új szabályok érvényesek lehetnek.
Ne feszítsd túl a kereted csak azért, mert a kalkulátor szerint belefér. A 60%-os JTM papíron jól néz ki, de a valóságban sok kockázatot rejt.
Reális lépések, ha a 600.000-800.000 forintos sávban vagy:
-Számolj kalkulátorral 50% és 60% JTM mellett.
-Beszélj hitelközvetítővel, hogyan hatnak a meglévő hitelek és hitelkeretek.
-Ha kisebb hitel is elég, ne kockáztass csak a határidő miatt.
-Ha a nagyobb limit kell, gondold át, hogyan érheted el biztonságosan a 800.000 forintos jövedelmet.
Gyors 5 pontos Kérdés–Válasz
1. Mi az a JTM, egyszerűen megfogalmazva?
Ez egy szabály, amely korlátozza, hogy a nettó havi jövedelmed mekkora része fordítható hiteltörlesztésre. A bankoknak szinte minden nagyobb hitelnél ellenőrizniük kell ezt, és el kell utasítaniuk vagy csökkenteniük a hitelt, ha a törlesztések összesen meghaladják az engedélyezett százalékot.
2. Pontosan mi változik 2026-ban?
A magasabb, 60%-os JTM-sáv csak 800.000 forintos nettó jövedelemtől lesz elérhető a jelenlegi 600 000 helyett, így a 600.000 és 800.000 forint közötti jövedelműek visszakerülnek az 50%-os sávba a legtöbb hosszú távú, biztonságos jelzáloghitel és személyi kölcsön esetében.
3. Kiket érint leginkább?
Elsősorban azokat a vásárlókat, akiknek nettó jövedelme 600.000 és 800.000 forint között van, és a maximális hitelképességükig szeretnének kölcsönt felvenni. Az ő maximális havi törlesztésük, és így a maximális jelzáloghitelük nagysága körülbelül 1/6 csökken, ha minden más változatlan marad.
4. Változik valami, ha kevesebbet keresek, mint 600 000 forint?
Nem igazán. A JTM-korlát eddig is 50% volt, és ez marad a fő limit, bár más apró szabálymódosítások, például a magasabb kisösszegű hitelmentesség, érinthetik a kisebb kölcsönöket.
5. Mindig okos döntés a szabályváltozás előtt hitelt felvenni?
Csak akkor, ha a pénzügyi helyzeted valóban készen áll. Mivel a bankok az engedélyezés dátuma alapján alkalmazhatják az új szabályokat, és mert a JTM maximumra nyújtózkodni kockázatos, biztonságosabb alaposan megtervezni, mint sietni egy évtizedekre szóló elköteleződéssel.