Ha van kerttelked vagy nagy udvarral rendelkező házad, jó eséllyel már álmodoztál egy hangulatos kerti helységről, biciklitárolóról vagy végre egy rendes garázsról. Mostanában pedig talán hallottad, hogy „megváltoztak a szabályok”, de nem pontosan hogyan.
Az új országos településrendezési és építési szabályzat, a TÉKA, felváltja a régi OTÉK előírásokat, és valóban átalakítja, hogyan használhatod és mit építhetsz a telkeden. A jó hír, sok tulajdonos számára egyszerűbb és rugalmasabb lett. A kihívás, néhány dolgot meg kell értened, hogy ne építkezz jogilag nem engedélyezett módon.
Nézzük meg, mit jelentenek az új szabályok a gyakorlatban, és hogyan hozhatod ki a legtöbbet a telkedből anélkül, hogy megszegnéd a törvényt.
1.Mi változott valójában?
2025-től a TÉKA, az új országos építési szabályzat, fokozatosan felváltja a régi OTÉK keretrendszert. Meghatározza az általános korlátokat és fogalmakat, például mennyi épület lehet a telken, hol helyezkedhetnek el az utcához és a szomszédokhoz képest, és mi számít főépületnek, illetve melléképítménynek.
A helyi önkormányzatok ehhez hozzáteszik a saját szabályaikat a HÉSZ-ben (helyi építési szabályzat), ami szigorúbb lehet az országosnál, de enyhébb nem.
A legfontosabb változások, amit a kert- és háztulajdonosok érzékelnek:
- Szélesebb lett az engedélyezett melléképítmények listája, nem csak sufnik és garázsok, hanem például esővíztartályok és kisebb műszaki építmények is.
- Az utcai szabályozási vonal újra definiálása miatt sok esetben már nem tiltja automatikusan az utcához közeli építést.
- Bizonyos mezőgazdasági és kertészeti telkeken akár 150 m²-es lakóépület is engedélyezhető, ha elég nagy a telek és van közmű.
Egyszerűen fogalmazva: több lehetőség van a telek használatára – de továbbra is be kell tartani az országos és helyi szabályokat.
2. Kerti sufnik, mikor kell engedély?
Engedélymentes, vagy majdnem engedélymentes kerti tárolók
Az új iránymutatások szerint kis kerti tárolók gyakran építhetők teljes építési engedély nélkül. Sok esetben egy kb. 20 m²-es kerti tároló megengedett, ha nem befolyásolja a főépület statikai biztonságát.
A TÉKA és kapcsolódó szabályok még tovább mennek: ha a tároló mérete és magassága a korlátokon belül marad, és a helyi HÉSZ engedi az elhelyezést, akár engedély és előzetes bejelentés nélkül is építhető.
Három fontos feltétel:
1. Először a helyi szabályok a HÉSZ meghatározza a tároló helyét, távolságát és magasságát.
2. Tűzvédelem és közművek, még a kis épületeknek is meg kell felelniük a tűztávolságoknak és a közművezetékeknek.
3. Egy sufnival nem lehet mindent több kis épület összesen átlépheti a telek beépíthetőségi korlátját.
Sufni az előkertben?
Régen az előkert szinte szent volt: sem sufni, sem garázs nem kerülhetett a szabályozási vonal elé. Az új szabályozás enyhít ezen.
Most, ha a helyi HÉSZ kifejezetten engedi, és a tároló a TÉKA mérethatárain belül marad, akár az előkertben vagy oldalkertben is elhelyezhető – például a kapu mellett, hogy könnyebb legyen hozzáférni.
Ez nagy változás a keskeny telkeknél, ahol eddig minden csak a ház mögé fért.
3. Garázsok, a szükséges rossztól a valódi tervezési lehetőségig
Az autótárolás terén az új szabályok igazán megkönnyítik az életet.
Korábban a garázsokat a ház mögé vagy mellé kellett tenni, ami keskeny telkeken nehézkes beállókat jelentett. Most a rugalmasabb melléképítmény-szabályok és az új szabályozási vonal miatt a helyi előírások engedhetik:
- Garázs az előkertben, közel az utcához.
- Kombinált garázs és tároló egy épületben.
- Jobb parkolási integráció a telek kialakításában.
Természetesen továbbra is érvényes:
- Távolság a telekhatártól és a szomszéd ablaktól.
- Magassági korlát betartása.
- Biztonságos behajtás az útról.
4. Kerttelkek és hétvégi telkek, építhetsz rájuk kis házat?
Forró téma, hogy mit lehet építeni nem lakóövezeti kert- vagy mezőgazdasági telkeken.
A TÉKA világosan megnyitotta a lehetőséget: általános mezőgazdasági és kertészeti telken akár 150 m²-es lakóépület is engedélyezhető, ha:
- Elég nagy a telek (kertészeti: min. 1 ha, mezőgazdasági: min. 2 ha).
- Van közmű vagy alternatív víz-, szennyvíz- és áramellátás.
- A helyi HÉSZ is engedi.
Ez nem jelenti azt, hogy minden hétvégi telek hirtelen lakóházas övezet lett. A kisebb zártkerti telkek továbbra is korlátozottak.
Ha olcsó ház reményében nézel hétvégi telket, mindenképp ellenőrizd a besorolást, a HÉSZ-t és kérj szakértői véleményt.
5. Ne feledd a telek beépíthetőségét
Bármit építesz sufnit, garázst vagy házat, korlátoz a telek beépíthetősége:
-Maximális beépítési százalék.
-Maximális építménymagasság.
-Kötelező zöldfelület és távolságok.
-Ha már közel vagy a határhoz, egy kis épület is átlépheti a korlátot.
6. Gyors ellenőrzőlista építés előtt
-Szerezd meg a telek besorolását és a HÉSZ-t.
-Ellenőrizd, hogy az ötleted főépület vagy melléképítmény.
-Nézd meg, engedélymentes, bejelentésköteles vagy engedélyköteles-e.
-Kérj szakértői konzultációt.
-Beszélj a szomszédokkal.
Gyors 5 pontos összefoglaló
1. Építhetek kis kerti tárolót engedély nélkül?
Gyakran igen, ha kb. 20 m²-es és megfelel a TÉKA-nak, de a HÉSZ és tűztávolságok számítanak.
2. Legális most garázst tenni az előkertbe? Sok helyen igen, ha a HÉSZ engedi és betartod a méret- és távolsági szabályokat.
3. Mi különleges az új TÉKA-ban?
Felváltja az OTÉK-ot, bővíti a melléképítmények körét és rugalmasabbá teszi az elhelyezést.
4. Építhetek lakóházat kerttelken?
Néha, nagy telken és közművel, max. 150 m²-ig, ha a HÉSZ is engedi.
5. Kivel beszéljek építés előtt?
Legalább az önkormányzattal és ideális esetben egy építésszel vagy mérnökkel.