Az ingatlanbefektetések adózása az ingatlantulajdonlás egyik olyan területe, amelynek megfelelő megértése javíthatja a bevételt anélkül, hogy a bérleti díjat növelni kellene.
A tapasztalt magyar bérbeadók általában nagy figyelmet fordítanak az elszámolható költségekre, az értékcsökkenésre és a költségszerkezetre, mivel az apró adózási döntések is jelentősen befolyásolhatják az év végén ténylegesen megmaradó jövedelmet.
Ez az utóbbi években még fontosabbá vált, mivel a javítási, karbantartási és felújítási költségek jelentősen emelkedtek.
A gyakorlatban a bérbeadás adózása Magyarországon viszonylag egyszerű, ha az alapstruktúrát helyesen értelmezzük. Ugyanakkor az, hogy hogyan kezelik a rezsit, megőrzik-e a felújítási számlákat, illetve milyen elszámolási módot választanak, jelentősen befolyásolhatja a végső hozamot.
A „10%-os költséghányad” módszer
A legtöbb magánbérbeadó esetében a lakásbérbeadásból származó jövedelem személyi jövedelemként adózik. Sok kisebb bérbeadó a „10%-os költséghányad” módszert választja, mert kevesebb adminisztrációval jár.
- Ebben az esetben a bevétel 10%-a automatikusan költségnek minősül, a fennmaradó 90% lesz az adóalap.
- Ha egy bérbeadó havi 350 000 Ft bérleti díjat kap, az éves bevétele 4,2 millió Ft.
A 10%-os módszerrel 420 000 Ft automatikusan levonható költségként, a fennmaradó összeg után kell adót fizetni.
Ez a megoldás általában akkor működik jól, ha a lakás jó állapotú, a javítási költségek alacsonyak, és az adminisztráció egyszerű.
A felújítási költségek hatása az adózásra
Régebbi lakások vagy rendszeres karbantartást igénylő ingatlanok esetén a tételes költségelszámolás sokkal kedvezőbb lehet.
Levonható például:
- felújítás,
- javítás,
- karbantartás,
- biztosítás,
- könyvelési díj,
- értékcsökkenés,
- bizonyos működési költségek.
Egy tulajdonos kiad egy régebbi budapesti lakást, és:
- 1,8 millió Ft-ot költ ablakcserére,
- vízvezeték-javításra,
- festésre,
- elektromos korszerűsítésre.
Ebben az esetben a tételes elszámolás jelentősen csökkentheti az adóalapot a 10%-os módszerhez képest. A számlák megőrzése kulcsfontosságú, mert ezek nélkül a költségek később nem elszámolhatók.
A rezsi kezelése
A rezsi elszámolása szintén befolyásolja az adózást. Ha a rezsi külön van kezelve, és a bérlő a tényleges fogyasztás alapján fizet, akkor ez általában nem minősül bérleti jövedelemnek.
Ha azonban a bérbeadó egyetlen fix összeget kér, amely tartalmazza a bérleti díjat, és a rezsit is,
akkor az adózás kedvezőtlenebb lehet.
Két bérbeadó havi 400 000 Ft-ot kap.
Az első bérbeadó külön számlázza a rezsit, ami kedvezőbb adózás
A második bérbeadó egy összegben kéri,így eltérő (gyakran rosszabb) adózási eredmény
Az értékcsökkenés szerepe
Az értékcsökkenés az egyik leggyakrabban figyelmen kívül hagyott tényező.
Ez lehetővé teszi, hogy a tulajdonos a lakás értékének egy részét fokozatosan levonja az adóalapból.
Fontos különösen:
- hosszú távú befektetőknek,
- bútorozott lakásoknál,
- nagyobb felújított ingatlanoknál.
Példa:
Egy befektető megvásárol és felújít egy nagyobb lakást. Az értékcsökkenés több éven keresztül jelentősen csökkentheti az adóalapot, különösen más költségekkel együtt.
Üresedés és javítások
Az adó fontos, de nem a legnagyobb költségtényező.
- egy ingatlan hónapokig üresen áll,
- javításra szorul,
- gyengébb piacon kínálják,
- gyorsan csökkentheti az éves profitot.
Példa:
Egy belvárosi lakás jó bevételt termel, de egy hosszabb üresedés, kazáncsere és festés több hónapnyi nyereséget vihet el.
Ezért fontos figyelembe venni együttesen:
- karbantartási költségeket ,
- bérlői keresletet,
- az épület állapotát,
- működési költségeket.
- ahelyett hogy csak a bruttó bérleti bevételre összpontosítanánk
Szükséges-e adószám?
Sok kisebb bérbeadó nem tudja, kell-e adószám.
Hosszú távú lakásbérbeadás esetén általában nem szükséges vállalkozást indítani.
Kivétel lehet:
- rövid távú szállásadás,
- áfa kötelezettség,
- extra szolgáltatások,
- számlázási igény.
Nagyobb portfóliónál célszerű könyvelőhöz fordulni.
A legtöbb probléma a dokumentáció hiányából ered
A tapasztalt bérbeadók rendszerezik:
- számláikat,
- javítási dokumentációkat,
- rezsiszámlákat,
- bérleti szerződéseket,
- fizetési nyilvántartásokat.
Ez különösen fontos felújítás esetén, tételes elszámolásnál, értékcsökkenésnél, NAV ellenőrzésnél.
A tényleges hozam általában alacsonyabb, mint a meghirdetett (névleges) hozam
A bruttó bérleti díj nem mutatja a tényleges profitot.
A következők mind csökkentik a hozamot:
- adók,
- üresedés,
- karbantartás,
- közös költség,
- javítások,
- hitel,
- felújítás.
A legjobb befektetés nem feltétlenül a legmagasabb hozamú lakás, hanem az, amely hosszú távon stabilan fenntartható.