Az befektetés céljából vásárolt ingatlanok adózása nagyon fontos , mert az adózás megfelelő megértése javíthatja a bevételt anélkül, hogy a bérleti díjat növelni kellene.
A magyar bérbeadók nagy része általában nagy figyelmet fordít az elszámolható költségekre, a költségszerkezetre, mivel az apró adózási döntések is jelentősen befolyásolhatják az év végén ténylegesen megmaradó jövedelmet. Ez az utóbbi években még fontosabbá vált, mivel a javítási, karbantartási és felújítási költségek jelentősen emelkedtek.
A bérbeadás adózása Magyarországon viszonylag egyszerűen működik, de érteni kell . Ugyanakkor az, hogy hogyan kezelik a rezsit, megőrzik-e a felújítási számlákat, illetve milyen elszámolási módot választanak, jelentősen befolyásolhatja a bevételt.
A „10%-os költséghányad” módszer
A legtöbb magán bérbeadó esetében a lakásbérbeadásból származó jövedelem személyi jövedelemként adózik. Sok kisebb bérbeadó a „10%-os költséghányad” módszert választja, mert kevesebb adminisztrációval jár.
- Ebben az esetben a bevétel 10%-a automatikusan költségnek minősül, a fennmaradó 90% lesz az adóalap.
- Ha egy bérbeadó havi 350.000 Ft bérleti díjat kap, az éves bevétele 4,2 millió Ft.
- A 10%-os módszerrel 420.000 Ft automatikusan levonható költségként, a fennmaradó összeg után kell adót fizetni.
Ez a megoldás általában akkor működik jól, ha a lakás jó állapotú, a javítási költségek alacsonyak, és az adminisztráció egyszerű.
A felújítási költségek hatása az adózásra
Régebbi lakások vagy rendszeres karbantartást igénylő ingatlanok esetén a tételes költségelszámolás sokkal kedvezőbb lehet, mert levonható például a felújítás, a javítás, karbantartás, biztosítás, könyvelési díj, értékcsökkenés, bizonyos működési költségek.
Egy tulajdonos kiad egy régebbi budapesti lakást, és 1,8 millió Ft-ot költ ablakcserére, vízvezeték-javításra,festésre, elektromos korszerűsítésre.
Ebben az esetben a tételes elszámolás jelentősen csökkentheti az adóalapot a 10%-os módszerhez képest. A számlák megőrzése kulcsfontosságú, mert ezek nélkül a költségek később nem elszámolhatók.
A rezsi kezelése
A rezsi elszámolás, és ennek kezelése szintén befolyásolja az adózást. Ha a rezsi külön van kezelve, és a bérlő a tényleges fogyasztás alapján fizet, akkor ez általában nem minősül bérleti jövedelemnek.
Ha azonban a bérbeadó egyetlen fix összeget kér, amely tartalmazza a bérleti díjat, és a rezsit is,
akkor minden után adóznia kell.
Vegyünk példának 2 bérbeadót, akik havi 400.000 Ft-ot kapnak. Az első bérbeadó külön számlázza a rezsit, ami kedvezőbb lesz az adózás szempontjából, a második bérbeadó egy összegben kéri el a bérleti díjat és rezsit , így eltérő lesz az adójának összege, és gyakrabban többet kell adózia.
Az értékcsökkenés szerepe
Az értékcsökkenés az egyik leggyakrabban figyelmen kívül hagyott tényező.
Ez lehetővé teszi, hogy a tulajdonos a lakás értékének egy részét fokozatosan levonja az adóalapból.
Fontos különösen:
- hosszú távú befektetőknek,
- bútorozott lakásoknál,
- nagyobb felújított ingatlanoknál.
Például. ha egy befektető megvásárol és felújít egy nagyobb lakást, az értékcsökkenés több éven keresztül jelentősen csökkentheti az adóalapot, különösen más költségekkel együtt.
Üresedés és javítások
Az adó fontos, de nem a legnagyobb költségtényező. Ha egy ingatlan hónapokig üresen áll,javításra szorul, rosszul van meghirdetve, gyorsan csökkentheti az éves profitot.
Egy belvárosi lakás jó áron van kiadva, de egy hosszabb üresedés, kazáncsere és festés több hónapnyi nyereséget vihet el.
Ezért fontos figyelembe venni együttesen:
- karbantartási költségeket ,
- bérlői keresletet,
- az épület állapotát,
- működési költségeket.
- ahelyett hogy csak a bruttó bérleti bevételre összpontosítanánk
Szükséges-e adószám?
Sok kisebb bérbeadó nem tudja, kell-e adószám.
Hosszú távú lakásbérbeadás esetén általában nem szükséges vállalkozást indítani.
Kivétel lehet:
- rövid távú szállásadás,
- áfa kötelezettség,
- extra szolgáltatások,
- számlázási igény.
Több lakás esetében célszerű könyvelőhöz fordulni.
A legtöbb probléma a dokumentáció hiányából ered
A tapasztalt bérbeadók rendszerezik:
- számláikat,
- javítási dokumentációkat,
- rezsiszámlákat,
- bérleti szerződéseket,
- fizetési nyilvántartásokat.
Ez különösen fontos felújítás esetén, tételes elszámolásnál, NAV ellenőrzésnél.
A tényleges hozam általában alacsonyabb, mint a meghirdetett (névleges) hozam
A bruttó bérleti díj nem mutatja a tényleges profitot.
A következők mind csökkentik a bevételt,hozamot:
- adók,
- üresedés,
- karbantartás,
- közös költség,
- javítások,
- hitel,
- felújítás.
A legjobb befektetés nem feltétlenül az, amiért magas bérleti díjat lehet elkérni, hanem az, amely hosszú távon stabilan fenntartható és kiadható folyamatosan.