Ha Budapesten adsz ki lakást vagy Szegeden újítasz fel családi házat, az értékcsökkenés megértése nem csak a könyvelői nyelv megértése , hanem ez egy módja annak, hogy okosabban tervezz, optimalizáld az adókat, és magabiztosan időzítsd a felújításokat.
Értékcsökkenés, röviden (30 másodpercben)
Az értékcsökkenés azt jelenti, hogy egy épület elemeinek, és bizonyos felújításoknak költségét elosztod azok hasznos élettartamával. Az eszköz értéke és a használati időszak alapján a lineáris leírás azt jelenti, hogy az eszköz költségét egyenlően osztod el az évek között, amíg teljesen ki nem fut az ára. Minden évben ugyanannyit vonhatsz le, amíg az eszköz értéke nullára nem csökken. Gondolj kazánra, vezetékre, beépített bútorokra, homlokzati szigetelésre – mindegyiknek van élettartama és ütemezése. Magyarországon adózási szempontból általában az eszköz költségét egyenlően osztod el az évek között, a használat kezdetétől számítva.
Két fontos szabály:
A telek nem értékcsökkenthető. Az épületek és az épülethez kapcsolódó rendszerek igen.
Kis értékű dolgok elszámolhatók költségként. Az alacsony értékű eszközök (200 000 Ft-ig) az utóbbi években azonnal költségként elszámolhatók voltak többéves értékcsökkenés helyett hasznos apró berendezések vagy felszerelések esetén. (Mindig ellenőrizd az adott év küszöbértékét a könyvelőddel.)
Miért fontos most
A bérleti díjak és költségek változnak, de az értékcsökkenés stabil alapot ad a tervezéshez. Egy ingadozó építési ciklus után az új lakások átadása kb. 29%-kal csökkent 2024-ben, miközben az építési költségek lassabban, de tovább nőttek. A szűkösebb kínálat és drágább felújítások miatt az okosan ütemezett beruházások (értékcsökkenést figyelembe véve) értékesebbek, mint valaha.
Ha magánbérbeadóként adsz ki ingatlant, az értékcsökkenés csökkentheti az adóalapot,de csak akkor, ha tételes költségelszámolást választasz és pontos nyilvántartást vezetsz.
Cégeknél az értékcsökkenés a társasági adó szabályait követi, általában lineáris módszerrel, meghatározott korlátokkal az épület vagy eszköz típusától függően. (Az elszámolt könyv szerinti értékcsökkenés és az adózási értékcsökkenés eltérhet, ezért az adóalapot a társasági adó szabályaihoz kell igazítani.)
Mit lehet (és mit nem lehet) értékcsökkenteni
Értékcsökkenthető:
- Szerkezeti elemek: falak, tető, ablakok/ajtók
- Gépészeti és elektromos rendszerek: fűtés, vízvezeték, elektromos hálózat, szellőzés
- Beépített berendezések: konyhabútor, beépített szekrények, fürdőszobai berendezések
- Felújítások: homlokzati szigetelés, ablakcsere, rendszerfelújítások
Nem értékcsökkenthető:
- Telek értéke és nem rögzített személyes tárgyak (pl. szabadon álló bútorok), valamint a rutin karbantartás (ez költség, nem értékcsökkenés).
Hogyan használd az értékcsökkenést
-Válaszd ki a megfelelő módszert és élettartamot.
-Dokumentálj mindent az első naptól.
-Fontold meg azonnali költségelszámolást kis értékű eszközöknél.
-Válaszd szét a karbantartást és a beruházást.
-Újítsd fel az ingatlant az adó- és energiahatékonysági szempontok szerint.
Gyors, reális példa
Eszköz: Kondenzációs kazán budapesti bérlakásban Költség: 1 000 000 Ft Hasznos élettartam: 5 év Éves értékcsökkenés: 200 000 Ft
Magánszemélyek vs. cégek: figyelj a keretre
Magánszemélyek (bérbeadók): A bérleti jövedelem a személyi jövedelemadó rendszerében adózik; választhatsz tételes költségelszámolást (értékcsökkenéssel együtt) a költséghányad helyett. Mindig regisztrálj megfelelően a NAV-nál és időben nyújtsd be a bevallást.
Cégek: Az adóalap a számviteli eredményből indul, majd módosítod olyan tételekkel, mint az adózási értékcsökkenés a Tao. törvény szerint.
Mi az a Tao. törvény? A Társasági adóról szóló 1996. évi LXXXI. törvény határozza meg, hogyan számítják és fizetik a társasági adót a magyar cégek. Meghatározza, mely eszközök értékcsökkenthetők adózási szempontból, milyen kulcsok vonatkoznak épületekre, berendezésekre és immateriális javakra, valamint hogyan kapcsolódik a számviteli és adózási értékcsökkenés.
Piaci kontextus: miért segít az eladásnál is
Egy olyan piacon, ahol Budapest vezeti az árakat négyzetméterenként, és a vidéki városok követik, a vevők és értékbecslők egyre inkább értékelik a jól dokumentált felújítási utat: mit újítottál fel, mikor, és hogyan értékcsökkentetted.
Ez az átláthatóság alacsonyabb jövőbeli kockázatot jelez, vagyis a vevő látja, hogy az ingatlan fő rendszerei (tető, fűtés, szigetelés, vezetékek) újak vagy nemrég felújítottak. Így kisebb az esélye, hogy nagy, váratlan beruházásokkal kell szembenéznie a vásárlás után. Befektetőnek ez kiszámítható karbantartási költséget és kevesebb meglepetést jelent; vevőnek pedig megnyugtató, hogy a fő rendszerek nem igényelnek azonnali cserét.
Legfontosabb tanulságok
-Az értékcsökkenés tervezési eszköz, nem csak adósor.
-A lineáris módszer a standard; vezess tiszta eszköznyilvántartást.
-Gondolj azonnali költségelszámolásra kis értékű eszközöknél (200 000 Ft-ig, az aktuális szabályok szerint).
-Válaszd szét a javítást és a beruházást.
-Használd a NAV forrásait és a helyi könyvelőt a személyes vs. céges szabályok összehangolására.
5 gyors kérdés-válasz
1) Mit lehet értékcsökkenteni egy ingatlanban ? Szerkezeti elemeket, gépészeti rendszereket és az ingatlanhoz rögzített beépített berendezéseket. A gépészet és elektromosság (M&E) olyan rendszereket jelent, mint a fűtés, szellőzés, vezetékek és hasonló alapvető elemek.
2) Milyen módszert használunk általában Magyarországon? Lineáris leírást a történeti beszerzési értéken, az első üzleti használattól kezdve.
3) Hogyan kezeljem a kisebb beszerzéseket? Ha belefér a 200 000 forintos határba, sok kisebb eszköz azonnal költségként elszámolható.
4) Magánbérbeadó vagyok, hol kezdjem? Válaszd a tételes költségelszámolást, őrizd meg a számlákat, és használd a NAV kiadványait.
5) Számít ez az eladásnál? Igen. A felújítás dokumentációja megnyugtatja a vevőket a jövőbeni költségekkel kapcsolatban.