Ha mostanában gondolkodtál új építésű otthonon Budapesten, valószínűleg feltetted magadnak a kérdést: „Az építkezés még mindig őrülten drága lutri?”
A rövid válasz: már egyre kevésbé.
A költségek stabilizálódása, a vevői érdeklődés újjáéledése és a kedvező ösztönzők miatt az építkezés sokkal életképesebb lett. Ugyanakkor egy meglévő lakás vásárlásának is megvannak továbbra is az előnyei.
Nézzük meg, mi változott, mit jelentenek a számok, és hogyan dönthetsz okosan a két út között.
Mi változott az elmúlt évben?
- Az építési költségek lassították a korábbi őrült tempót.
Egy ideig úgy tűnt, mintha a kivitelezési ajánlatok hónapról hónapra robbanásszerűen emelkednének, de a hivatalos adatok szerint ez mostanra lelassult. A kivitelezési költségindex (anyag + munkaerő) még mindig magasabb a 2020 előtti szintnél, de a növekedés sokkal mérsékeltebb. Vagyis kisebb az esély rá, hogy kapsz egy ajánlatot ma, és 20%-kal többet kérnek pár hónap múlva. - Az építők újra aktívak.
A kiadott új építési engedélyek száma emelkedik (2025 elején kb. 7 300, ami ~2,5%-os növekedés). Több engedély = több projekt = több verseny = jobb alkupozíció a vevőknek. - Az adókedvezmények továbbra is élnek.
Jó hír: a kedvezményes 5%-os lakásáfa (a 27% helyett) 2026 végéig elérhető. Ez önmagában ok arra, hogy az új építésűeket újra számításba vedd. - A vevők visszatérnek – főleg a jobb minőségű építésekhez.
2025 elején az új építésű lakások átlagára kb. 1,68 millió Ft/m² Budapesten. Ez magasabb, mint a használt lakásoké, de a vevők fizetnek a jobb műszaki tartalomért, energiahatékonyságért és modern alaprajzokért.
Eközben a használt lakások átlagára kb. 1,20 millió Ft/m², a tipikus ár kb. 62,5 millió Ft.
Miért választanak sokan még mindig használt lakást?
- Gyorsabban be lehet költözni, hetekről, nem hónapokról van már szó.
- Meglévő, bejáratott utcában vásárolhatsz (I., II., V., XII. kerület).
- Egy könnyebb felújítással személyre szabhatod, és így is jó áron jössz ki.
Tényleg csökken az építkezés és a vásárlás közti különbség?
Részben.
Ha csak az ár/m²-t nézed:
- új építés: ~1,68 m Ft/m²
- használt: ~1,20 m Ft/m²
Ez még mindig különbség.
De ha a teljes hosszú távú költséget vizsgálod – ez a TCO (minden kapcsolódó költség együttesen) –, akkor a szakadék szűkül.
A TCO magában foglalja:
vételár + rezsi + karbantartás + javítás + adók kb. 10 év távlatában.
Ha a TCO közel van egymáshoz, már valódi a verseny a két opció között.
Mikor éri meg igazán új házat építeni?
- Ha kiemelt energiahatékonyságot és modern rendszereket szeretnél (alacsonyabb rezsi = több szabadság).
- Ha saját magad tervezed az alaprajzot, a fényt, a tárolást – és ezt hosszú távra szeretnéd.
- Ha jogosult vagy az 5%-os áfára, és nem zavar, hogy kicsit várni kell a jobb árért.
Viszont: mindenképp kérj fixáras ajánlatokat és kristálytiszta szerződést. Egy jó ajánlat is elcsúszhat késések vagy extra költségek miatt.
Mikor okosabb használt lakást venni?
- Ha az elsődleges szempontod a lokáció (a prémium utcákon nincs új beépíthető telek).
- Ha inkább hamar költöznél, mint várnál.
- Ha szereted a régi házak varázsát, és szívesen frissítesz, nem építesz.
Nézzük a számokat egyszerűen
- Új építés átlagára (Budapest, 2025): ~1,68 millió Ft/m²
- Használt lakás átlag: ~1,20 millió Ft/m², átlagos ár ~62,5 millió Ft
- Építési költségek: növekednek – a munkadíj ~3–4%-kal nő, az anyagárak többnyire stagnálnak.
- Tipikus lakáshitel THM: kb. 7% jó minősítésű ügyfeleknek.
- Az APR/THM megmutatja a hitel valódi éves költségét (kamat + díjak), és ez a legjobb összehasonlítási alap.
Hogyan dönts könnyen?
- Határozd meg a prioritást: lokáció / időzítés / energiahatékonyság.
- A háromból általában kettő tud egyszerre teljesülni.
- Számolj 10 éves TCO-t: vételár + hitel + rezsi + fenntartás + javítás.
- Kérj valódi ajánlatokat (építkezésnél), vagy teljes műszaki állapotfelmérést (vásárlásnál).
- Fixáld a hitelt korán – az APR legyen a fő összehasonlítási pont.
- Vizsgáld meg az utcát, a házat, a szomszédokat – a négyzetméter csak a történet fele.
A lényeg
Akár építesz, akár vásárolsz, 2025-ben mindkét út újra életképes.
Az építkezés régen inkább a „ha megengedheted magadnak” kategória volt, mostanra viszont inkább az értékeidről és az időtávodról szól.
A használt lakás továbbra is okos választás lehet, de az új építés már messze nem akkora ugrás, mint korábban.
Budapesten – és más nagyvárosi piacokon – a jó döntés nem az, hogy „mindig építeni” vagy „mindig venni”.
A jó döntés az, ami most a te életedhez illik legjobban.
Számolj, mérlegelj, és a prioritásaid mutatni fogják az utat.
Gyors 5 pontos kérdezz–felelek
• Miért olcsóbb most építkezni?
Mert az anyagárak már nem szállnak el, a munkadíjak lassabban nőnek, és az építési költségindex stabilizálódik.
• Tényleg a vásárlás olcsóbb?
Előre nézve sok használt lakás olcsóbb (~1,20 m Ft/m²), de 10 éves TCO alapján gyakran az új építés nyer.
• Mi az APR és miért fontos?
APR = Annual Percentage Rate, azaz THM.
A hitel valódi éves költsége (kamat + díjak).
Alacsonyabb APR = olcsóbb hitel.
• Milyen ösztönzők segítik az új építést?
A legnagyobb: 5% áfa 2026 végéig. Ez milliókat spórol meg.
• Hogyan válasszak könnyen?
Döntsd el a két legfontosabb szempontot (lokáció / időzítés / hatékonyság), számolj TCO-t mindkét opcióra, és válaszd azt, ami jobban illik a jövőbeli életedhez.