Budapesten továbbra is sokan szeretnének lakást vásárolni. Az eladók és a vevők azonban gyakran nem ugyanúgy látják egy ingatlan értékét. Sok tulajdonos többet kér a lakásáért, mint amennyit a vevők hajlandók megfizetni.
A Duna House 2026 első féléves adatai szerint a reális áron meghirdetett budapesti lakások átlagosan 44 nap alatt keltek el. Azok az ingatlanok viszont, amelyek kezdetben túl drágán kerültek piacra, és később csökkenteni kellett az árukat, átlagosan 125 nap alatt találtak vevőre.
„A megfelelő áron szinte minden ingatlan eladható. A probléma akkor kezdődik, amikor a tulajdonos sokkal többet szeretne kapni érte, mint amennyit a vevők szerint valójában ér” – mondja Markus Alex, a City-Lets ügyvezetője.
A túl magas induló ár később visszaüthet
Sok eladó eleve magasabb árat ír a hirdetésbe, mert arra számít, hogy a vevők majd alkudni fognak. Ez önmagában nem probléma, de nagy különbség van aközött, hogy valaki hagy egy kis mozgásteret az alkura, vagy egyszerűen túl drágán hirdeti meg a lakását.
Tegyük fel, hogy egy lakás a környék hasonló eladásai alapján körülbelül 70 millió forintot ér.
A tulajdonos mégis 77 millió forintért teszi fel a hirdetést, mert úgy gondolja, hogy majd enged az árból. A vevők azonban látják, hogy hasonló lakások 70-72 millió forintért vannak a piacon, ezért sokan meg sem nézik a drágább ingatlant.
Később az eladó csökkenti az árat. Először 74,69 millió forintra, majd 72,9 millió forintra. Ekkorra már közelebb kerül a lakás valódi piaci értékéhez, de közben több hét is elveszik.
„Egy új lakáshirdetés az első hetekben vonzza a legtöbb érdeklődőt” – mondja Markus Alex. „Ha az ára ilyenkor túl magas, sok vevő egyszerűen továbblép. Később hiába csökkentik az árat, már nehezebb újra felkelteni az érdeklődést.”
A Duna House adatai szerint a reális áron meghirdetett budapesti lakások 2026 első felében átlagosan csak 2-3 százalékkal a meghirdetett ár alatt keltek el. Azoknál az ingatlanoknál viszont, amelyeknél később csökkenteni kellett az árat, az eladási ár végül átlagosan 11 százalékkal maradt el az eredeti hirdetési ártól.
Vagyis a magasabb induló ár nem feltétlenül jelent több pénzt az eladónak. Sok esetben inkább azt eredményezi, hogy a lakás hosszabb ideig marad a piacon, és végül még olcsóbban is kel el.
A hirdetési árak félrevezethetik az eladókat
Az egyik leggyakoribb hiba, amikor a tulajdonos kizárólag a jelenleg eladó, interneten meghirdetett lakások áraiból indul ki. A hirdetési ár nem ugyanaz, mint a tényleges eladási ár.
„Sok tulajdonos a hirdetések árai alapján dönti el, mennyit ér a saját lakása. Ha viszont olyan lakásokat néz, amelyek eleve túl drágán vannak meghirdetve, könnyen ő is túl magas árat kérhet” – mondja Markus Alex.
A vevők közben alaposan körülnéznek a piacon. Pontosan látják, hogy ugyanabban a kerületben 70, 80 vagy akár 100 millió forintért milyen más lakásokat lehet megvenni.
Attól még, hogy sok a vevő, nem fognak bármilyen árat kifizetni. A legtöbben azt keresik, hogy a pénzükért a lehető legjobb ingatlant kapják.
A vevők nem csak a négyzetmétereket nézik
Az ár csak az egyik szempont.
Sokat számít az ingatlan állapota, az alaprajz, a természetes fény mennyisége, az emelet, van-e lift, milyen a fűtés, milyen állapotban van az épület, illetve mennyit kell még felújításra költeni.
Egy felújított, 70 millió forintos lakás és egy másik, szintén 70 millió forintért kínált, de további 10 millió forintos felújítást igénylő lakás a vevő szemében nem ugyanazt azt jelenti.
Ugyanez igaz egy sötét, udvarra néző lakásra, egy nehezen használható földszinti ingatlanra vagy egy olyan társasházban lévő lakásra, ahol hamarosan jelentős felújítási költségek várhatók.
„A tulajdonosok néha abból indulnak ki, hogy nekik mennyi pénzre van szükségük az eladásból, és ahhoz igazítják az árat” – mondja Markus Alex. „A vevőt azonban nem érdekli, hogy az eladónak mire van szüksége. Ő azt nézi, hogy ugyanennyi pénzért milyen más ingatlanok közül választhat.”
Végső soron ez az egyetlen szám, ami igazán számít.
A budapesti vevők nem tűntek el a piacról. Egyszerűen több választási lehetőségük van.
Az az ingatlan, amelyet a jelenlegi piaci viszonyokhoz igazított áron hirdetnek meg, sokkal nagyobb eséllyel talál gazdára, mint az, amelyet egy olyan piac áraihoz igazítanak, amely már nem létezik.