Lakást venni vagy eladni Magyarországon most olyan, mintha egy gyors tempójú pókerasztalnál ülnél: izgalmas, van benne némi nyomás, és nagyot nyerhetsz, ha jól játszod a lapjaidat. A csendesebb időszak után újra élénk a kereslet az államilag támogatott hitelprogramoknak köszönhetően, és Budapest egyes körzeteiben az eladók kezdenek fölénybe kerülni. Íme egy világos útmutató, hogy magabiztosan alkudhass a mai piacon.
1) Mérd fel a terepet, mielőtt lépsz
Kezdj aktuális, helyi adatokkal, hogy az első ajánlatod ne találomra legyen. A Magyar Nemzeti Bank (MNB) szerint 2025 első negyedévében az országos árak kb. 15%-kal nőttek éves szinten, Budapesten pedig 19%-kal – és a fővárosi adásvételek közel ötöde a meghirdetett ár felett zárult. Az új építésű lakások Budapesten átlagosan 1,68 millió Ft/m² áron keltek el 2025-ben.
Ez a lendület azt jelenti, hogy az eladók gyakran keményen tartják az árakat, és az ingatlanok gyorsan gazdát cserélnek. Egyszerűen: ez nem az a piac, ahol a „durva alkudozás” (nagyon alacsony ajánlat) segít jó üzletet kötni – inkább visszaüt. Az okos lépés: ajánlatodat aktuális adatokra alapozd, lépj gyorsan, ha jó lehetőséget látsz.
2) Szűkebb alku-tér, tervezd meg az induló ajánlatod
Ha vásárolsz, ne számíts két számjegyű árengedményekre. 2025-ben az „alku” mozgástere szűkült, különösen Budapesten és a jól árazott lakásoknál. Néhány szegmensben a vevők még rá is licitálnak. Kalibráld az első ajánlatod valóban összehasonlítható eladások alapján, és készülj gyors döntésre.
Eladóként pedig érdemes reális, adat alapú árat meghatározni, hogy több érdeklődőt vonzz be. A túlárazás elriaszthatja a motivált vevőket, míg egy enyhén alacsonyabb ár licitháborút indíthat.
3) Ismerd a szabályokat (befolyásolják az erőviszonyokat)
Az államilag támogatott programok – például a 3%-os hitel – élénkítették a keresletet és lerövidítették az értékesítési időt, főleg a panel lakásoknál. 2025 júliusában a Duna House adatai szerint gyorsabb eladások és erősebb eladói pozíció volt jellemző; sok budapesti panel két hónapon belül gazdára talált.
Ha vevőként támogatott hitelt használsz, szerezz előzetes hitelbírálatot és készítsd elő a papírokat, hogy ajánlatod megelőzze a lassabb versenytársakat. Eladóként hangsúlyozd a hitelbarát jellemzőket – tiszta tulajdoni lap, energetikai tanúsítvány, dokumentált felújítások –, hogy vonzóbbá tedd az ingatlant.
4) Árpozicionálás: határozd meg a sávot, védd az alsó határt
Gyorsuló piacon egyes eladók kicsit az ideális ár alatt hirdetnek, hogy versenyt generáljanak és határidőt szabjanak az ajánlatokra.
Vevőként állíts fel egy felső plafont a törlesztési komfortod alapján (aktuális kamatok, adók, díjak figyelembevételével). Olyan piacon, ahol sok üzlet listaár felett zárul, ragaszkodj a maximumodhoz, hogy elkerüld a „győztes átkát” – azt a kellemetlen érzést, amikor túlfizetsz a lelkesedés miatt.
5) Ismerd a magyar alku-mechanizmusokat
Foglaló: Hagyományosan 10%, de rugalmasabb lett az árak emelkedésével. Nagyobb értékű ügyleteknél fix összeg (pl. 1–3 millió Ft) gyakori. Ha a vevő lép vissza, elveszíti a foglalót; ha az eladó, duplán kell visszaadnia. Mindig rögzítsd a feltételeket ügyvéddel.
Közvetítői jutalék: Általában 2–5%, az eladó fizeti, de előre tisztázd – főleg privát vagy kettős ügynökségi helyzetben.
Finanszírozás és határidők: Vevőknek érdemes hitelfeltételt beépíteni reális határidőkkel. Eladók előnyben részesíthetik az előminősített vevőket vagy rövidebb határidőket; vevők ellensúlyozhatják ezt magasabb foglalóval vagy rugalmas birtokbaadással.
6) Számold a teljes költséget, hogy a valódi árról alkudhass
Ne feledd a visszterhes vagyonátruházási illetéket – általában a vételár 4%-a, bár első vásárlók és csere esetén van kedvezmény. Add hozzá az ügyvédi díjat, közjegyzőt, és a felújítási terveket, hogy tisztán lásd a keretedet.
Ha tudod az összes költséget, magabiztosabban tárgyalhatsz, és elkerülheted a későbbi meglepetéseket. Azok a vevők, akik határozottan kijelentik: „Ez a legjobb ár, minden költséggel együtt”, gyakran gyorsabban nyernek üzletet.
7) Használd a tempót és a prezentációt előnyként
Eladóknak: Jó fotók, rendezett közös területek, teljes dokumentáció (tulajdoni lap, energetikai tanúsítvány, közüzemi számlák, társasházi jegyzőkönyvek) bizalmat és sürgősséget sugallnak. Eredmény: kevesebb árengedmény és gyorsabb eladás.
Vevőknek: Tiszta, gyors ajánlatok hitelbírálattal vagy pénzügyi igazolással, minimális feltételekkel kiemelkednek. Budapest aktív 2025-ös piacán a gyorsaság és az egyszerűség gyakran felülmúlja a kissé magasabb, de bonyolult ajánlatokat.
Mikropiaci valóság
Az országos átlag félrevezető lehet. Budapesten az árak élesen eltérnek kerületenként és állapottól függően. Felújított, jó helyen lévő lakásokért erős a verseny, míg a felújítandóknál van még alku-tér. Másodlagos városokban (Debrecen, Győr) a növekedés stabil, de kevésbé intenzív – több idő jut átgondolt tárgyalásra.
Ha „projekt” lakást nézel, nyugodtan mutass rá látható hibákra (elavult burkolatok, hámló festék, kisebb javítások). Udvariasan kérheted az eladót, hogy javítsa ki, vagy csökkentse az árat. Tiszteletteljes kommunikációval még erős piacon is lehet alkudni.
Stratégiai tippek, amiket ma alkalmazhatsz
Vevőknek: Vigyél aláírt banki előminősítést, és rövid határidőt az ajánlatodra. Édesítsd a feltételeket rugalmas költözési dátummal vagy visszabérléssel, ha az eladónak kell idő.
Eladóknak: Végeztess előzetes állapotfelmérést, és készítsd elő a dokumentumokat ( Energetikai tanúsítvány, Tulajdonlap, rezsi számlák), hogy csökkentsd a vevői bizonytalanságot. Ha keresett ingatlant árulsz – pl. felújított panel XIII. kerületben –, fontold meg az „ajánlatok felülvizsgálati napját”, hogy ösztönözd a legjobb ajánlatokat.
5 Gyors kérdés-válasz
1. Mekkora árengedményre számíthatok?
Kevesebbre, mint tavaly – főleg Budapesten. Bizonyos szegmensekben listaár felett kelnek el a lakások.
2. Kötelező a 10% foglaló?
Nem, ez megállapodástól függ.
3. Milyen extra költségekkel számoljak vevőként?
4% illeték, ügyvédi díj, banki költségek, kisebb felújítások.
4. Hogyan nyerhetem meg az ajánlatot túlfizetés nélkül?
Légy gyors, ajánlj tiszta feltételeket, és mutasd a pénzügyi fedezetet. Ha emelsz az áron, ellensúlyozd rugalmas feltételekkel.
5. Emelkednek még az új építésű árak?
Igen , Budapesten átlag 1,68 millió Ft/m² 2025-ben, és további növekedés várható.
Lényeg:
A mai piacon a legjobb alkuszok a gyorsaságot stratégiával kombinálják. Ismerd a számokat, légy udvarias, de határozott, és ne feledd: apró részletek, mint az időzítés, felkészültség és hangnem döntik el, ki nyeri az üzletet.