A kívülállók számára úgy tűnhet, hogy egy lakás kiadása könnyű pénzkereset. Az elmúlt évtizedben az albérletárak jelentősen emelkedtek, és a lakások bruttó bérleti hozama még a közelmúltbeli visszaesés után is átlagosan 5 százalék körül alakul. Eközben a hivatalos adatok szerint a lakásoknak mindössze 10 százaléka van kiadva, ami azt jelenti, hogy a kereslet egy viszonylag kis bérleti piacra összpontosul.
Papíron tehát minden jól hangzik. A valóságban viszont sok tulajdonos csendben figyeli, ahogy a profitja eltűnik váratlan javítások, adómeglepetések vagy hosszú üresjáratok miatt.
Az alábbiakban bemutatjuk a nyolc leggyakoribb pénzügyi csapdát, valamint azt, hogyan kerülhetők el, hogy a bérbeadás inkább befektetés legyen, ne pedig drága hobbi.
1. Lakásvásárlás tartalék nélkül
Az egyik legnagyobb hiba, ha valaki minden forintját a lakásba fekteti, és nem hagy tartalékot a „mi van, ha...” helyzetekre.
Üres hónapok, egy elromlott kazán, társasházi rendkívüli befizetés vagy a közös költség hirtelen emelkedése mind előfordulhatnak akár egy éven belül.
Ha nincs pénzügyi puffere, egyetlen váratlan esemény is arra kényszerítheti, hogy rossz időben adjon el. Tarts legalább 3–6 hónapnyi teljes költséget tartalékban: a hiteltörlesztést, közös költséget, a tulajdonost terhelő rezsit és alap karbantartást is beleértve. Ezt a tartalékot tekintsd a vételár részének ne opcionális extrának.
2. A valós fenntartási költségek alábecsülése
Sok első bálozó bérbeadó csak a bérleti díjat hasonlítja a hiteltörlesztéshez, pedig számos egyéb kiadás is jelentkezik az év során.
Ilyenek például a közös költség és felújítási alap, javítások, kisebb felújítások, hirdetési és közvetítői díjak, adózás és könyvelés, valamint biztosítás.
A jegybank új lakásbiztosítási indexe szerint egy átlagos lakásbiztosítás éves díja kb. 56 000 Ft.
Emellett érdemes évente a lakás értékének néhány százalékát félretenni hosszú távú karbantartásra.
Ha a számok csak akkor működnek, ha minden tökéletesen alakul, a befektetés sokkal törékenyebb, mint amilyennek tűnik.
3. Az adókötelezettségek figyelmen kívül hagyása
A bérbeadásból származó jövedelem adókötelezett jövedelem.
A belföldi és külföldi tulajdonosoknak egyaránt kötelező bevallani a profitot, világos szabályokkal a költségek elszámolására.
Gyakori hibák:
-tevékenység be nem jelentése,
-a magán- és vállalkozói kezelés összekeverése tanácsadás nélkül,
-helyi adók vagy jogszabályváltozások figyelmen kívül hagyása.
A legbiztonságosabb, ha már az első bérleti szerződés előtt adótanácsadóval konzultálsz.
Néhány óra szakértői idő sokszor százezres büntetéseket előz meg.
4. Az érzelmek alapján meghatározott bérleti díj
Sokan érzésre állítják be az árat, vagy lemásolják egy szomszéd hirdetését. A valóság viszont gyorsan változik. Például 2024 áprilisában az országos bérleti díjak 0,8%-kal nőttek, miközben a fővárosban 0,5%-kal csökkentek ugyanebben a hónapban.
A túlárazás hónapokig üresen hagyhatja a lakást, az alulárazás pedig gyenge hozamot eredményez.
Tegyél így:
nézz több hirdetési oldalt,
lehetőség szerint a ténylegesen megvalósult árakat nézd,
értékeld reálisan a lakás állapotát és elhelyezkedését.
A jó bérlő és a stabil bérleti idő gyakran többet ér, mint plusz 10 000 Ft, ami viszont nagyobb fluktuációhoz vezetne.
5. A lakás kezelése „pénzkiadó automataként”
Erős áremelkedések idején sok tulajdonos biztonságban érzi magát, és inkább nem költ karbantartásra, vagy plusz hitelt vesz fel. 2010 és 2024 között az országos lakásárindex 230% felett nőtt, ami könnyen azt az illúziót keltheti, hogy a fundamentumok nem számítanak.
A bérlők viszont a jelenben élnek.
Ha halogatod a javításokat, és nem újítasz fel elhasználódott helyiségeket, hosszabb üresjáratokra és rosszabb bérlőkre számíthatsz.
Fektess vissza minden évben a lakásba:
-friss festés,
-kisebb korszerűsítések,
-energiahatékony fejlesztések.
Ezek nemcsak vonzóbbá teszik a lakást, hanem megvédik az értékét is egy esetleges piaci lehűléskor.
6. A megfelelő biztosítás mellőzése
Sokan azt hiszik, hogy a társasház biztosítása mindent fedez.
A valóságban a közös biztosítás csak a szerkezetet és a közös helyiségeket védi.
A lakáson belüli burkolatok, beépített bútorok, gépek és a felelősségbiztosítás általában külön kötvényt igényel.
Egy konyhatűz vagy csőtörés akár két lakás kárát is magával hozhat biztosítás nélkül mindent te fizetsz.
Válassz olyan biztosítást, amely:
-fedezi a lakás szerkezeti és ingóság részeit,
-engedi a bérbeadást,
-tartalmaz felelősségbiztosítást is.
A díj sokszor kevesebb, mint egy havi bérleti díj, ami nagyon jó ár komoly védelemért cserébe.
7. Kapkodás a bérlő kiválasztásánál
A nagy kereslet könnyen arra csábíthat, hogy az első jelentkezőnek kiadd a lakást.
Ez azonban drága hibához vezethet.
Kockázatok:
-nem fizető bérlő és jogi költségek,
-kár, ami messze meghaladja a kauciót,
-gyorsabb amortizáció, gyakoribb felújítási igény.
Alakíts ki egy egyszerű, de következetes szűrési rendszert:
-jövedelemigazolás,
-referencia (ha elérhető),
-világos házirend.
Egy kicsit hosszabb üresjárat olcsóbb, mint egy problémás bérlő.
8. A jogi dokumentumok és leltár mellőzése
A kézfogás vagy egy régi, letöltött szerződés ma már nem elég.
A rossz dokumentáció nagyon sok pénzbe kerülhet.
Minimum szükséges:
írásos bérleti szerződés, amely megfelel a hatályos jogszabályoknak,
részletes leltár fényképekkel (bútorozott lakás esetén),
világos szabályok a felmondásról, háziállatról, dohányzásról, albérletről.
A jó papírmunka mindkét felet védi, csökkenti a vitás helyzetek esélyét, és hatékonyabbá teszi a kárigény vagy elmaradt bérleti díj behajtását.
Gyors kérdés–válasz: Hogyan kerüld el a bérbeadói pénzcsapdákat?
1. Mi a legnagyobb pénzügyi csapda?
A tartalék nélküli lakásvásárlás. Egy váratlan kiadás vagy üres hónap teljesen lenullázhatja a profitot.
2. Mennyit tegyek félre karbantartásra évente?
A lakás értékének néhány százalékát, plusz külön tartalékot a nagyobb jövőbeli kiadásokra (például nyílászárók, kazán, tető).
3. Elég a kaució a károkra?
Általában nem. A kaució jogszabályban korlátozott, és gyorsan elfogy komolyabb kár esetén. Biztosítás továbbra is szükséges.
4. Milyen gyakran érdemes felülvizsgálni a bérleti díjat?
Évente legalább egyszer, illetve minden szerződés lejártakor a piaci adatok alapján, és a piac mindkét irányú mozgására reagálva.
5. Mikor kérjek szakmai tanácsot?
Új lakás vásárlásakor, finanszírozás módosításakor vagy amikor bizonytalan vagy adózási vagy szerződéses kérdésekben.