Ha valaha elmélkedtél azon, hogy egyszer úgyis öröklök egy lakást, akkor nem vagy egyedül. Csakhogy bármilyen megnyugtatóan is hangzik ez, a jövőbeli váratlan pénzre hagyatkozni költséges tévedés lehet. A magyar öröklési szabályok bonyolultak, a háztartások vagyona nagyon egyenlőtlenül oszlik meg, és az a lakás, amit végül örökölsz, lehet, hogy testvérekkel kell megosztanod, vagy a túlélő házastárs haszonélvezeti joga terheli. A jobb stratégia? Olyan tervet építeni, amit te irányítasz ,megtakarítás, befektetés és (sokak számára) egy kiadható ingatlan, ami alvás közben is pénzt termel.
Mit mondanak valójában a számok (és a szabályok)?
A magyar háztartások összvagyona jelentős, de nagyon koncentrált. A jegybanki kiadványok és az egyenlőtlenségi adatok nagy különbséget mutatnak a felső réteg és a medián között , vagyis a legtöbb ember jóval kevesebbet örököl, mint gondolja. Ez pedig nem lehet egy pénzügyi terv sarokköve.
Jogilag Magyarországon az öröklés a Polgári Törvénykönyvet követi. Végrendelet hiányában az elsődleges örökösök a gyerekek; a túlélő házastárs általában életvitelszerű haszonélvezetet kap a közös otthonra és annak berendezési tárgyaira, míg a gyerekek tulajdonjogot kapnak. A haszonélvezet azt jelenti, hogy valaki használhatja, lakhatja, hasznosíthatja az ingatlant, amelynek a tulajdonjoga másé. A gyakorlatban ez azt eredményezi, hogy amit papíron „birtokolsz”, azt évekig nem tudod használni, eladni vagy kiadni a házastárs beleegyezése nélkül.
Még végrendelet esetén is járhat a közeli hozzátartozóknak kötelesrész. Magyarán: az öröklés bonyolult, és lassú.
És akkor még ott vannak a valós akadályok: hagyatéki eljárási csúszások (különösen, ha az örökösök külföldön élnek), közös tulajdon miatti viták, illetve az a kockázat, hogy a vagyonnal együtt tartozást is örökölsz (elmaradt közös költség vagy felújítási alap). Ezek mind gyakori buktatók a magyar közjegyzői gyakorlat és ingatlanjogászok szerint.
Miért jobb saját tervet építeni, mint örökségre várni?
Gondolj az öröklésre úgy, mint egy talán, nem pedig egy terv. Az időzítése bizonytalan, az öröklött vagyon több örökös között oszlik meg, és a jogi helyzet akár évekre használhatatlanná teheti az ingatlant.
Ezzel szemben egy tudatos stratégia, rendszeres megtakarítás és egy ésszerűen megvásárolt befektetési ingatlan , azt jelenti, hogy te irányítod, mikor és hogyan lesz belőle pénz.
Egy egyszerű, magyar piacra szabott keretrendszer:
- Válaszd meg a jó helyet (és a jó ingatlant).
- Hozamért: belső-Pest, villamos vagy metró közelében (VII/VIII/IX/XIII. kerület).
- Értéknövekedésért: Buda vagy prémium utcák (V/I/II. kerület) , ha elfogadod a kisebb hozamot.
- Elsőként a hosszú távú bérbeadással számolj.
- A rövid távú bérlés legyen csak opcionális extra; így egy esetleges szabályozási változás nem borítja fel a számaidat.
- A készpénzáramot modellezd, ne csak a hozamot.
- Számolj üresedéssel, közös költséggel, felújítással, bútorozással, adóval.
- Egy 5,4%-os bruttó hozam reálisan akár 1 százalékponttal is csökken.
- Vásárolj tiszta jogi háttérrel.
- Ügyvéddel ellenőriztesd a tulajdoni lapot, közös terheket, esetleges hátralékokat. Ha örököstársakat vásárolsz ki, térképezd fel a haszonélvezetet és a kötelesrészt.
Ne hagyd ki az unalmas részeket sem .Villany, strang, ablakok – ezek adják a kevesebb meghibásodást és kevesebb üresedést.
A valódi költségek (hogy ne érjen meglepetés)
A vételáron túl számolj:
- Vagyonszerzési illeték: többnyire 4% lakóingatlan esetén. A NAV az adásvétel után küldi a határozatot.
- Bérleti jövedelem adója: 15% személyi jövedelemadó; a tényleges nettó összeg függ a költségelszámolástól.
- Felújítás és tőkekiadások: a régi házaknál drága lehet a villany- és vízhálózat; az új építésűeknél magasabb lehet a közös költség.
Makrogazdasági hangulat
Igen, 2023–25 nehezebb időszak volt, magas inflációval, lassabb növekedéssel és ingadozó forinttal. De éppen ezért kell konzervatívan tervezni, és olyan helyen vásárolni, ahol erős a bérlői kereslet (egyetemek, kórházak, közlekedési csomópontok közelében). Ésszerű hitellel a bérleti bevétel átsegít a ciklusokon.
Lényeg
A magyar öröklési rendszer összetett, lassú és sokszor túlértékelt.
A bölcsebb megoldás saját, kontrollálható jövedelmi tervet építeni: takarékoskodni, olyan ingatlant venni, ahol a bérleti matek működik, és hosszú távú kiadásra tervezni.
Ha pedig az örökség mégis megérkezik, kezeld bónuszként:
használd portfólióbővítésre, hitelcsökkentésre vagy felújításra, de ne erre építsd a teljes jövődet.
Gyors 5 kérdés-válasz
1) Automatikusan megkapom a lakást, ha meghal a szülő?
Nem egészen. A gyerekek ugyan tulajdont kapnak, de a házastárs általában élethosszig tartó haszonélvezetet a közös otthonra, ez évekig korlátozhatja, mit tehetsz az ingatlannal. A kötelesrész is beleszólhat.
2) A budapesti albérletpiac még mindig erős 2025-ben?
Igen. 2025 közepére kb. 7%-kal voltak magasabbak a bérleti díjak éves alapon, bár havonta változhatnak. A hosszú távú keresleti tényezők stabilak.
3) Mekkora bruttó hozamot érdemes célozni?
Általános ökölszabályként 5–6% a belső-Pestben (VII/VIII/IX/XIII. kerület). A prémium környékeken alacsonyabb a hozam a presztízs miatt. Mindig konzervatívan számolj.
4) Van jelentős szabályozási kockázat?
Igen. A VI. kerület 2026-tól betiltja a rövid távú bérbeadást, és további változások is jöhetnek.
5) Milyen adókkal számoljak vásárláskor?
4% vagyonszerzési illetékkel (a NAV az adásvétel után küldi a határozatot), valamint 15% SZJA-val a bérleti nyereség után. Összetettebb helyzetben érdemes adótanácsadót kérdezni.