Lakásvásárlás hitelből egy látszólag egyszerű kérdéssel indul: mi az a „kölcsönzési komfortzóna”, ami neked megfelelő? Ha ezt jól belövöd, sokkal könnyebb lesz a keresés. Az alábbiakban lefordítjuk a magyar hitelszabályokat közérthető nyelvre, megosztjuk a friss piaci adatokat, és adunk egy gyors módszert a költségvetésed becslésére – stressz nélkül.
Első lépés: a saját számod
Mielőtt a bank belép a képbe, nézd meg a havi pénzáramlásodat. Add össze a nettó bevételed, vond le a fix kiadásokat (lakbér, rezsi, közlekedés, étkezés, gyerekek), és nézd meg, mi marad.
Magyarországon egy kényelmes ökölszabály: a törlesztőrészletek ne haladják meg a nettó jövedelmed felét, hogy maradjon tartalék kamatemelkedésre, rezsire és váratlan kiadásokra.
Egyszerű példa: ha havi 500 000 Ft nettó jövedelmed van, célozd meg a 200 000–250 000 Ft körüli törlesztést. Ez keretet ad a kereséshez és elkerüli a későbbi csalódást.
Mit néznek a bankok (és miért fontos)?
A magyar bankok két fő szabály alapján vizsgálnak, amit az MNB határoz meg:
- Jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató (JTM/DSTI): azt mutatja, a nettó jövedelmed mekkora része mehet törlesztésre. Ha havi 500 000 Ft-ot keresel, és a törlesztéseid (más hitelek, hitelkártyák) meghaladnák a 250 000 Ft-ot, a bank nem hagyja jóvá.
Általánosságban 600 000 Ft alatt a plafon 50%, fölötte 60%. Zöld hitelnél lehet 60% akkor is, ha alacsonyabb a jövedelem – ha az ingatlan energiahatékony. - Hitel-fedezeti arány (LTV): a legtöbb esetben max. 80% hitel a banki értékbecslés alapján. 2024. január 1-től első lakásvásárlóknak 41 év alatt akár 90% LTV is elérhető, így kisebb önerő kell.
A bank ellenőrzi a KHR-t, NAV jövedelemigazolást, és az ingatlan értékét is.
Előminősítés: a magabiztosság kulcsa
Az előminősítés egy „elvi igen” a banktól. Nem garancia, de pontosítja a kereted, gyorsítja a döntést, és komoly vevőként mutat be az eladónak.
Milyen kamatok vannak 2025-ben?
A piaci lakáshitelek stabilizálódtak: az átlagos THM kb. 6,7% volt 2025 februárjában az MNB szerint.
A THM (Teljes Hiteldíj Mutató) az éves valós költség, beleértve a díjakat is. Ez a legjobb szám az ajánlatok összehasonlítására.
Állami programok olcsóbbak: a „CSOK Plusz” típusú hitelek kb. 3% fix THM-mel, 10% önerővel, 25 éves futamidővel, max. 50 millió Ft-ig.
2025 áprilisától ideiglenes 5%-os kamatplafon is van bizonyos lakáshiteleknél, ami segítette a megfizethetőséget.
Gyors példa (hogy lásd a számokat)
Ha egy 60 milliós lakást nézel:
- Támogatott hitel (~3% THM): 10% önerő (6M), 54M hitel 20 évre → kb. 299 000 Ft/hó.
- Piaci hitel (~6,7% THM): 20% önerő (12M), 48M hitel 20 évre → kb. 370 000 Ft/hó.
Nem ajánlat, csak reális példa.
Ne feledd az „extra költségeket”!
- Illeték: általában 4% az ár alapján (1 milliárd felett 2%, max. 200M). Vannak mentességek (első lakás, csere).
- Új építésű ÁFA: 5% 2026 végéig.
- Értékbecslés, közjegyző, banki díjak, biztosítás: tervezz tartalékot.
Hogyan legyél „ajánlatkész”?
1. Ellenőrizd a KHR-t, töröld régi tartozásokat.
2. Gyűjtsd össze a jövedelemigazolásokat (NAV, munkaszerződés, bérpapír).
3. Kérj legalább 3 ajánlatot hasonló fixálással.
4. Nézd meg a támogatásokat (első lakás, családos kedvezmények).
5. Stresszteszt: számolj +10–15% törlesztést papíron.
Piaci helyzet röviden
Az MNB szerint erős banki verseny és stabil árak jellemzik az évet, bár 2024 végén Budapesten drágulás volt. Hosszabb fixálás és konzervatív törlesztési arány segít a biztonságban.
5 kérdés – 5 válasz
1. Hogyan számoljam ki, mi fér bele?
Tartsd a törlesztést a nettó jövedelem 50%-a alatt.
2. Hogyan állapítja meg a bank a keretet?
JTM/DSTI (50–60%) és LTV (80%, első lakásnál 90%).
3. Milyen kamatok vannak?
Piaci: ~6,7% THM, támogatott: ~3% THM.
4. Mekkora önerő kell?
Általában 20%, de lehet 10% támogatott hitelnél.
5. Milyen plusz költségek vannak?
Illeték (4%), díjak, biztosítás, új építésnél 5% ÁFA.
Tipp: előminősítés, dokumentumok, stresszteszt – így magabiztosan kereshetsz.