Ha eltávolodunk a havi hírektől, a helyi ingatlanpiac elég világos képet mutat: a jó elhelyezkedés folyamatosan értéket teremt, a stabil cash flow biztonságot ad, és az okos stratégia mindig felülmúlja a piaci zajt.
1) A tőkenövekedés összeadódik – különösen a legjobb címeknél
Az ingatlanárak nem egyenes vonalban mozognak, de hosszú távon egy irányba haladtak felfelé.
A jegybank adatai szerint 2025 elején az ingatlanárak több mint 15%-kal emelkedtek Magyarországon, és körülbelül 19%-kal a fővárosi régióban, csak az első negyedévben pedig közel 9%-os ugrás történt.
Az árindexek gyakorlatilag hivatalos „piaci hőmérők” rekordmagasságokat mutatnak. Az egyik kulcsindex 2025 második negyedévében körülbelül 352 pontot ért el, ami az egyik legerősebb érték valaha. Röviden: az árak évek óta folyamatosan nőnek, és továbbra is emelkedő trendet mutatnak.
Miért nyer mindig a jó elhelyezkedés?
Ha olyan helyen vásárolsz, amit az emberek valóban szeretnek közel a munkahelyekhez, iskolákhoz, közlekedéshez, kávézókhoz és parkokhoz , a kereslet sosem tűnik el. Évről évre több vevő és bérlő verseng a korlátozott számú lakásért. Ez a folyamatos nyomás csendben emeli az árakat és a bérleti díjakat. Még a kis éves növekedések is hatalmas hosszú távú gyarapodássá válnak.
Befektetői tanács: Ne hajszold a rövid távú „alkalmi vételeket”. Koncentrálj azokra a környékekre, amelyek minden piaci ciklusban vonzóak maradnak , ezek azok az ingatlanok, amelyek csendben építik a vagyonodat, miközben alszol.
2) A cash flow nem csak bérleti díj,hanem ellenállóképesség
Magyarországon a bruttó bérleti hozam (azaz a bérleti díj az ár százalékában) általában középső egy számjegyű tartományban van, átlagosan körülbelül 5% az apartmanok esetében. Budapesten a hozamok kerületenként és ingatlantípusonként változnak a garzonok és a két hálószobás lakások teljesítménye nagyon eltérő lehet.
A jó hír? A bérleti díjak folyamatosan emelkednek a hivatalos adatok szerint. Ez nagyszerű, ha a bérleti díjra támaszkodsz a hitel és a költségek fedezéséhez.
Befektetői tanács: Mindig számolj pontosan. Egy kis különbség például fél százaléknyi hozam vagy néhány hét üresjárat – eldöntheti a megtérülést. Keress olyan területeket, ahol stabil, megbízható bérlők vannak, közel a közlekedéshez, munkahelyekhez és egyetemekhez. Ez a beépített biztonsági hálód.
3) A kínálati ciklusok alakítják az időzítést (és a stratégiát)
Íme, mi történik a kínálati oldalon: kevesebb lakás készül el, de sokkal több építési engedélyt adnak ki.
Egy friss jelentés szerint 2025 első három negyedévében csak körülbelül 7 500 lakás készült el, viszont az új építési engedélyek száma 37%-kal nőtt, közel 19 947-re.
Tehát jelenleg nem sok új lakás kerül piacra,ez jó hír az eladóknak és a bérbeadóknak. De egy-két év múlva ezek az új engedélyek extra versenyt jelenthetnek.
Befektetői tanács: Az alacsony befejezési számok ma rövid távon felnyomhatják az árakat és a bérleti díjakat. De a növekvő engedélyszám több kínálatot jelent a jövőben. Ha tervrajz alapján vásárolsz, vizsgáld meg a helyi fejlesztési terveket, és győződj meg róla, hogy a jövőbeli projektek nem csökkentik az ingatlanod értékét.
4) A szabályozás megváltoztathatja a játékot,ismerd a szabályokat
Az állami ösztönzők nagy különbséget jelenthetnek. Például egy új fix kamatozású jelzálogprogram 3%-os kamatot kínál akár 50 millió forintig, 25 éves futamidővel, mindössze körülbelül 10%-os önerő mellett első lakás vásárlóknak.
Még ha befektetőként vásárolsz is, ezek a programok növelik a keresletet és támogatják az újraértékesítési árakat.
Befektetői tanács: Kövesd a szabályozási változásokat,például a támogatások, adószabályok és hitelprogramok módosításait, mert ezek közvetlenül befolyásolják, hány vevő engedheti meg magának a lakást, és így az ingatlanárakat.
5) A makrogazdasági helyzet számít
Magyarországon az eladások volumene csökkent 2025 elején az előző évhez képest, de az árak tovább emelkedtek. Ez a klasszikus „szűk, de növekvő” piac.
Ne feledd: minden város, kerület, sőt utca másképp viselkedik. A helyi kereslet, szolgáltatások és bérleti teljesítmény nagyon eltérő lehet.
Befektetői tanács: Kezdd az országos trendekkel (árak, engedélyek, bérek), de mindig a helyi realitások alapján vásárolj .
Egyszerű, piacra kész útmutató
1. Válaszd ki a környéket, ne csak a várost. Térképezd fel, hol dolgoznak, tanulnak és közlekednek az emberek – majd járd be a területet különböző időpontokban, hogy lásd a hangulatot.
2. Modellezd a bérleti díjat. Készíts alap, óvatos és optimista forgatókönyvet a legfrissebb adatok és közeli hasonló ingatlanok alapján.
3. Teszteld a finanszírozást. Hasonlítsd össze a 3%-os fix kamatozású hitelt a piaci kamatokkal, és számolj karbantartási és üresjárati tartalékokkal.
4. Figyeld a kínálatot. Azokon a területeken, ahol gyorsan nő az engedélyek száma, jövőbeli túlkínálat alakulhat ki.
5. Gondolkodj hosszú távon, cselekedj rövid távon. Tartsd meg évtizedekig, de vizsgáld felül a bérleti díjakat és a helyi hirdetéseket 6 havonta.
Gyors kérdések és válaszok
Most rossz idő vásárolni, mivel az árak már emelkedtek?
Nem feltétlenül. Az új kínálat korlátozott, és a szabályozási támogatás erős, így a minőség továbbra is fontosabb, mint az időzítés. Koncentrálj az értékre és az elhelyezkedésre.
Milyen hozamra törekedjek Budapesten?
Átlagosan körülbelül 5% bruttó, de ez nagyon változó. Mindig ellenőrizd az aktuális hirdetéseket és a tényleges bérleti díjakat a választott kerületben.
Hogyan becsüljem meg a bérleti díjat?
Kezdd a hivatalos bérleti trendekkel, majd adj hozzá adatokat hasonló ingatlanokról ugyanabban a kerületben a bérnövekedési trendekről. Mindig készíts óvatos forgatókönyvet.
A 3%-os fix kamatozású program hatással van a befektetőkre?
Közvetetten igen, növeli a belépő szintű keresletet, ami segíti a jövőbeli újraértékesítési értékeket.
Mi a legnagyobb hiba, amit a hosszú távú befektetők elkövetnek?
A rossz mikrolokáció megvásárlása. Az utca és a bérlői profil sokkal fontosabb, mint a szép táblázatok. Ismerd meg a környéket, mielőtt vásárolsz.
A lényeg
A hosszú távú siker a magyar ingatlanpiacon három dolgon múlik: vásárolj jó területeken, kezeld okosan a pénzed, és kövesd a szabályozási változásokat.
Nem az időzítésről vagy a trendekről szól, hanem a türelemről, a tervezésről és a jó választásról. Tartsd egyszerűen, koncentrálj a helyi piacra, és hagyd, hogy az idő végezze a nehéz munkát.